III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-13759)
Resolución de 23 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Denia n.º 2 a inscribir una escritura de modificación de obra nueva y propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 6 de noviembre de 2020
Sec. III. Pág. 97040
En cambio, ha considerado que la especificación del trastero que corresponde a
cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, se trata de un acto
que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento
de escritura pública en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su
consentimiento y declaren la superficie y demás elementos identificadores de sus
respectivos anejos (Resolución de 12 de diciembre de 2002); asimismo ha concluido que
la conversión de un elemento privativo en común es un acto dispositivo que requiere el
otorgamiento singular de los titulares registrales del mismo y de sus cónyuges –en
régimen de gananciales– en la correspondiente escritura de modificación del título
constitutivo (Resoluciones de 23 de junio de 2001 y 29 de marzo de 2017). En el mismo
sentido, y más recientemente, esta Dirección General ha considerado que la
modificación del título constitutivo en sentido de que el uso exclusivo que corresponde a
un elemento privativo sobre la azotea, pasando tal uso a ser común de todos los
propietarios, requiere del consentimiento individual del titular de aquel elemento
(Resolución de 17 de enero de 2018); requerimiento que igualmente ha afirmado
respecto de la modificación de los estatutos en el sentido de restringir los usos que
pueda desarrollar en su propiedad el titular de los locales comerciales (Resolución de 27
de julio de 2018).
4. Atendiendo a las consideraciones anteriores, debe determinarse si el acuerdo de
modificar de la descripción de uno de los chalets que integran la comunidad propietarios,
consistente en la configuración como anejo privativo del mismo de una parte de la finca
de 836 metros cuadrados, adoptado en la forma antes expuesta, cumple las exigencias
de la Ley sobre propiedad horizontal según la interpretación de esta Dirección General, y,
por ende, si es susceptible de inscripción.
Y la respuesta ha de ser negativa, debiendo confirmarse la calificación de la
registradora. Ciertamente, la configuración de un elemento común de la propiedad
horizontal como anejo de una de las viviendas o elementos privativos de aquella implica
una modificación del título constitutivo (cfr. artículo 5 de la Ley sobre propiedad
horizontal) que requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios, en la medida en
que, al no haber sido aquella porción de finca de 836 metros cuadrados inicialmente
incluida entre los elementos privativos tiene el carácter de elemento común de los
edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal siendo así que su configuración
expresa como anejo privativo comporta un derecho de propiedad separado, pleno,
exclusivo y excluyente sobre dicha porción de terreno quedando sustraída de la
presunción de comunidad que la Ley viene indirectamente a atribuir a todos aquellos
elementos cuya privatividad no conste con claridad (cfr. artículos 396 del Código Civil y 3
y siguientes de la Ley sobre propiedad horizontal y Resoluciones de 31 de marzo
de 2005, 21 de enero de 2014, 17 de enero y 19 de julio de 2018). Así, toda alteración
del régimen jurídico de los elementos comunes es materia que compete a la comunidad
exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteración implica una modificación del
título constitutivo y de los estatutos de conformidad con el artículo 17, regla 6, de la Ley
sobre propiedad horizontal, según el cual «Los acuerdos no regulados expresamente en
este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el
título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad,
requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez,
representen el total de las cuotas de participación».
5. Según afirma la registradora, en el presente caso el consentimiento para la
modificación de la propiedad horizontal pretendida no ha sido prestado por la totalidad de
los titulares registrales actuales.
Conforme a la reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del
Notariado (cfr., entre otras, las Resoluciones de 23 de julio de 2005, 9 de febrero
de 2008, 22 de septiembre de 2009, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 11 de mayo, 27 de
junio y 18 de julio de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019 y 1 de junio
de 2020), si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por
terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos de
cve: BOE-A-2020-13759
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 293
Viernes 6 de noviembre de 2020
Sec. III. Pág. 97040
En cambio, ha considerado que la especificación del trastero que corresponde a
cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, se trata de un acto
que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento
de escritura pública en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su
consentimiento y declaren la superficie y demás elementos identificadores de sus
respectivos anejos (Resolución de 12 de diciembre de 2002); asimismo ha concluido que
la conversión de un elemento privativo en común es un acto dispositivo que requiere el
otorgamiento singular de los titulares registrales del mismo y de sus cónyuges –en
régimen de gananciales– en la correspondiente escritura de modificación del título
constitutivo (Resoluciones de 23 de junio de 2001 y 29 de marzo de 2017). En el mismo
sentido, y más recientemente, esta Dirección General ha considerado que la
modificación del título constitutivo en sentido de que el uso exclusivo que corresponde a
un elemento privativo sobre la azotea, pasando tal uso a ser común de todos los
propietarios, requiere del consentimiento individual del titular de aquel elemento
(Resolución de 17 de enero de 2018); requerimiento que igualmente ha afirmado
respecto de la modificación de los estatutos en el sentido de restringir los usos que
pueda desarrollar en su propiedad el titular de los locales comerciales (Resolución de 27
de julio de 2018).
4. Atendiendo a las consideraciones anteriores, debe determinarse si el acuerdo de
modificar de la descripción de uno de los chalets que integran la comunidad propietarios,
consistente en la configuración como anejo privativo del mismo de una parte de la finca
de 836 metros cuadrados, adoptado en la forma antes expuesta, cumple las exigencias
de la Ley sobre propiedad horizontal según la interpretación de esta Dirección General, y,
por ende, si es susceptible de inscripción.
Y la respuesta ha de ser negativa, debiendo confirmarse la calificación de la
registradora. Ciertamente, la configuración de un elemento común de la propiedad
horizontal como anejo de una de las viviendas o elementos privativos de aquella implica
una modificación del título constitutivo (cfr. artículo 5 de la Ley sobre propiedad
horizontal) que requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios, en la medida en
que, al no haber sido aquella porción de finca de 836 metros cuadrados inicialmente
incluida entre los elementos privativos tiene el carácter de elemento común de los
edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal siendo así que su configuración
expresa como anejo privativo comporta un derecho de propiedad separado, pleno,
exclusivo y excluyente sobre dicha porción de terreno quedando sustraída de la
presunción de comunidad que la Ley viene indirectamente a atribuir a todos aquellos
elementos cuya privatividad no conste con claridad (cfr. artículos 396 del Código Civil y 3
y siguientes de la Ley sobre propiedad horizontal y Resoluciones de 31 de marzo
de 2005, 21 de enero de 2014, 17 de enero y 19 de julio de 2018). Así, toda alteración
del régimen jurídico de los elementos comunes es materia que compete a la comunidad
exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteración implica una modificación del
título constitutivo y de los estatutos de conformidad con el artículo 17, regla 6, de la Ley
sobre propiedad horizontal, según el cual «Los acuerdos no regulados expresamente en
este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el
título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad,
requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez,
representen el total de las cuotas de participación».
5. Según afirma la registradora, en el presente caso el consentimiento para la
modificación de la propiedad horizontal pretendida no ha sido prestado por la totalidad de
los titulares registrales actuales.
Conforme a la reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del
Notariado (cfr., entre otras, las Resoluciones de 23 de julio de 2005, 9 de febrero
de 2008, 22 de septiembre de 2009, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 11 de mayo, 27 de
junio y 18 de julio de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019 y 1 de junio
de 2020), si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por
terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos de
cve: BOE-A-2020-13759
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 293
