BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 6 de noviembre de 2020

Sec. III. Pág. 97039

Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
3. Para decidir si un acuerdo como el debatido en el presente recurso entra o no en
el ámbito de competencias propio de la junta como acto colectivo de la misma cabe
recordar que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23
de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004, 23 y 31 de marzo y 5
de julio de 2005, 19 de abril de 2007, 27 de diciembre de 2010, 8 de abril y 30 de julio
de 2011, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 24 de abril de 2014, 26 de febrero de 2015, 29
de marzo de 2017, 27 de julio de 2018 y 25 de octubre de 2019), en materia de
propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos
colectivos (adoptados con los requisitos previstos en la legislación de propiedad
horizontal resultantes de la correspondiente acta –cfr. artículo 19 de la Ley sobre
propiedad horizontal–), que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la
junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido
esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los
propietarios correspondientes (categoría en la que la calificación recurrida subsume el
acuerdo ahora debatido), el cual habría de constar mediante documento público para su
acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los
artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; cfr., también, el último inciso del
apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente).
Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha
otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan
como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley
Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla 8, de
la Ley sobre propiedad horizontal), o la mayoría simple a la que se refiere el artículo 17,
regla 2, de la citada ley, siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los
titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata de una decisión o acto de la
junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta
a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones
de voluntad personales.
Aceptada la citada doctrina por la que se distingue entre aquellas situaciones en las
que es necesario el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el
contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresión de un
consentimiento colectivo de la comunidad, la cuestión se reduce a determinar si se trata
de uno u otro supuesto. En el primer caso las exigencias derivadas del principio de tracto
sucesivo imponen la acreditación de que el titular registral de los elementos afectados ha
prestado su consentimiento en la forma determinada por la ley, mientras que en el
segundo es suficiente acreditar que se ha alcanzado el acuerdo colectivo exigido por la
legislación reguladora de la propiedad horizontal.
Siguiendo esta doctrina, este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir
que, en determinados casos, la modificación del título constitutivo de que se trataba
consistía en actos de la junta como órgano colectivo de la comunidad, adoptados por
unanimidad de los propietarios en los términos previstos en el artículo 17 de la Ley sobre
propiedad horizontal, que no requieren la prestación de consentimiento individualizado
de los titulares registrales (así, la desafectación de determinados elementos comunes y
ulterior venta de los mismos –Resoluciones de 4 de marzo de 2004, 23 de marzo
de 2005 y 30 de noviembre de 2006–; la vinculación «ob rem» de los trasteros a las
viviendas, como anejos –Resolución de 31 de marzo de 2005–; o determinada
modificación de los estatutos –Resoluciones de 5 de julio de 2005 y 29 de mayo
de 2019, esta última en cuanto a la modificación de la participación en los gastos
correspondiente a un local comercial–).

cve: BOE-A-2020-13759
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Núm. 293