BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 6 de noviembre de 2020

Sec. III. Pág. 97038

f) La registradora suspende la inscripción por dos razones, si bien únicamente uno
de los defectos es mantenido en el informe emitido por la ella con ocasión del recurso
interpuesto, que debe ceñirse a tal defecto. Así, a su juicio, dado que la inscripción
pretendida implica una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, es
necesario el consentimiento unánime de los titulares registrales actuales (arts. 5 y 17.6
de la Ley sobre propiedad horizontal y 1.3, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria).
g) El recurrente por el contrario defiende la validez de los acuerdos adoptados en el
año 2004 y confirmados por sentencias de fecha posterior, dado que «los acuerdos
adoptados en Juntas Generales no tienen fechas de caducidad, no prescriben y obligan
a posteriores adquirentes.»
2. Como ha señalado este Centro Directivo en numerosas Resoluciones (entre las
más recientes, las de 25 de octubre de 2019 y 1 de junio de 2020), el régimen de
propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad
cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –es decir, un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente– y la
participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios
comunes del edificio (cfr. artículos 3 de la Ley sobre propiedad horizontal y 396 del
Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro
departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un único
derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas
se encuentran: Por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de
participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del
mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación
en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo segundo, de la
Ley sobre propiedad horizontal); y, por otro lado, la inseparabilidad e indisponibilidad de
la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser
enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la
que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil).
La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. arts. 14 y 17
de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (los
que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad) sólo serán
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto; e incluso con el voto en contra de un
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –
cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma
ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre
propiedad horizontal, la última por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el

cve: BOE-A-2020-13759
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