BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 4 de noviembre de 2020

Sec. III. Pág. 96039

Por otra parte, considerando la existencia de una norma especial reguladora de la
legitimación para este concreto procedimiento de doble inmatriculación, no resulta
pertinente acudir a una aplicación extensiva de la acción pública a la que se refiere el
artículo 62 de la Ley de Suelo, pues, como resulta del tenor de esta norma dicha acción
se constriñe al ámbito de «la observancia de la legislación y demás instrumentos de
ordenación territorial y urbanística», cuestión claramente diferenciada de una situación
de doble inmatriculación en el registro de la propiedad.
Por todo ello, la calificación debe confirmarse en este punto.
3. Por lo que se refiere a la segunda cuestión planteada en la calificación, la regla
tercera del artículo 209 de la Ley Hipotecaria prevé que «si el Registrador, una vez
realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, incluido el examen de las
representaciones gráficas de que disponga, y recabados los datos pertinentes del
Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la
posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal circunstancia a los
titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus
causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley, dejando
constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida
en el folio de cada uno de los historiales coincidentes».
Como ya ha señalado esta Dirección General (R. 26 de julio de 2016), tras la entrada
en vigor de la nueva ley, el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento
de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Una
vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota
marginal que ordena el mismo, a fin de intentar recabar todos los consentimientos
precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo
artículo 209 de la Ley Hipotecaria.
En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes
en los términos fijados por el citado artículo antes transcrito, concluya que, a su juicio, no
hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación,
quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento
correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.
Dicha decisión, en cuanto se encuadra en las facultades de calificación del
registrador, como resulta además del tercer párrafo de la regla séptima del artículo 209
de la Ley Hipotecaria cuando dice: «frente a la denegación de la constatación de la doble
inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos
previstos en esta Ley para la calificación negativa», deberá ser motivada
suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador
en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida,
siendo aplicable a este supuesto la reiterada doctrina de esta Dirección General en
cuanto al rigor de su fundamentación.
4. A este respecto, ha reiterado este Centro Directivo que siempre que se formule
un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni
discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados
(Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de
diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre
otras).
En el caso concreto de este expediente, está fundada la calificación del registrador,
pues tal y como en ella se expone, la circunstancia de producirse una invasión en la
realidad física por una edificación colindante no conlleva per se la superposición de
fincas registrales en el mundo tabular. No cabe, por tanto, confundir una perturbación o
invasión que se produce en la realidad extrarregistral, con la situación patológica que
sucede cuando una finca consta inmatriculada dos veces en el Registro de la Propiedad,
incluso parcialmente, y que viene a implicar una quiebra del sistema inmobiliario español,
ya que entonces los asientos registrales publicarían dos titularidades contradictorias
sobre la misma finca. Esta situación es indeseada y por eso la legislación hipotecaria
trata de evitar que se produzca y se establecen medios para su resolución.

cve: BOE-A-2020-13558
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Núm. 291