III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-13552)
Resolución de 19 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 27, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de opción de compra, habiéndose presentado con posterioridad un título contradictorio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 4 de noviembre de 2020
Sec. III. Pág. 95981
su calificación de conformidad con el artículo 255 de la Ley Hipotecaria y caducó el
asiento de presentación por el transcurso del plazo de su vigencia el 7 de noviembre
de 2019.
– El día 29 de noviembre de 2019 se presentó escritura de opción de compra en la
que don M.B.G constituye sobre la misma finca un derecho de opción de compra a favor
de Invercapital Group Co, S.L, según escritura autorizada por el notario de Barcelona
don Jaime Calvo Francia, el 29 de noviembre de 2019. Fue objeto de inscripción el
día 14 de enero de 2020.
– El 7 de febrero de 2020 se presentó escritura otorgada el mismo día de su
presentación, por el notario don Jaime Calvo Francia, en la que don M.B.G vende a
Invercapital Group Co, S.L, la finca registral 29.357, en ejercicio de su derecho de opción
de compra, suspendiéndose también el plazo para calificar por no acreditarse el pago de
impuestos.
– El día 2 de julio de 2020 se presenta nuevamente la escritura de compraventa
anteriormente mencionada, autorizada por el notario don Ignacio Díaz de Aguilar de Rois
el día 9 de julio de 2019, en la que don M.B.G vendía la finca a Asesoría Kurios, S.L.
– Con fecha 17 de julio de 2020, una vez acreditado el pago del impuesto, se calificó
la escritura de compraventa anteriormente mencionada, autorizada por el notario don
Jaime Calvo Francia, en la que don M.B.G vende a Invercapital Group Co, S.L. Esta es
la escritura que motiva el presente recurso.
La registradora suspende la inscripción del título presentado por entender que éste
es inválido al no ser el titular registral dueño de la finca en el momento del otorgamiento
de la escritura calificada.
El notario recurre, aduciendo que no es la registradora quien debe decidir si el título
es o no válido y que debe primar el principio de prioridad consagrado en el artículo 17 de
la Ley Hipotecaria.
Se trata, en consecuencia, de decidir si es inscribible una escritura de compraventa
en ejercicio de una opción de compra inscrita, habiéndose presentado con posterioridad
una escritura de compraventa sobre la misma finca, a favor de persona distinta, otorgada
con fecha anterior.
2. En relación con la cuestión relativa a la problemática que suscita el supuesto de
doble venta y venta de cosa ajena, desde un punto de vista sustantivo, la Sentencia
de 27 de junio de 2012, reiterada recientemente en Sentencia 304/2019, de 28 de mayo
(Cfr. igualmente STS de 5 de marzo y 7 de septiembre de 2007), se ha manifestado en
los siguientes términos:
«Sobre esta cuestión hemos de partir de la doctrina sentada por el Pleno de esta
Sala en su sentencia núm. 928/2007, de 7 septiembre. Dicha sentencia pone de
manifiesto en su fundamentación jurídica dos grandes períodos en la jurisprudencia en
relación con la apreciación de supuestos de doble venta o de venta de cosa ajena.
Refiere que, hasta los años noventa, se consideró que el artículo 1473 del Código Civil
resultaba aplicable tanto a los supuestos de doble venta estricta, cuanto a los casos de
doble venta que a su vez dan lugar a supuestos de venta de cosa ajena, por lo que no se
exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su aplicación (SSTS
de 6 de diciembre de 1962, 13 de abril de 1988, de 23 de enero de 1989, de 24 de enero
de 1990 y de 10 de abril de 1991). A partir de los años noventa, sin embargo, comienzan
a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473 aquellas ventas múltiples que
originasen supuestos de venta de cosa ajena, exigiéndose en consecuencia una cierta
proximidad cronológica entre ambas ventas para la aplicación de dicha norma (SSTS
de 8 de marzo de 1993, de 25 de marzo de 1994, de 6 de mayo de 2004, de 24 de junio
de 2004 y de 30 de diciembre de 2005). Es decir, la jurisprudencia a partir de los años
noventa introduce un criterio de preferencia de orden cronológico pues parece que la
lejanía en el tiempo entre dos ventas constituye un indicio concluyente de la
consumación de la primera, y consiguiente venta de cosa ajena. La Sentencia de 7 de
septiembre 2007 ha venido a unificar la doctrina sobre la materia, abandonando la última
cve: BOE-A-2020-13552
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Núm. 291
Miércoles 4 de noviembre de 2020
Sec. III. Pág. 95981
su calificación de conformidad con el artículo 255 de la Ley Hipotecaria y caducó el
asiento de presentación por el transcurso del plazo de su vigencia el 7 de noviembre
de 2019.
– El día 29 de noviembre de 2019 se presentó escritura de opción de compra en la
que don M.B.G constituye sobre la misma finca un derecho de opción de compra a favor
de Invercapital Group Co, S.L, según escritura autorizada por el notario de Barcelona
don Jaime Calvo Francia, el 29 de noviembre de 2019. Fue objeto de inscripción el
día 14 de enero de 2020.
– El 7 de febrero de 2020 se presentó escritura otorgada el mismo día de su
presentación, por el notario don Jaime Calvo Francia, en la que don M.B.G vende a
Invercapital Group Co, S.L, la finca registral 29.357, en ejercicio de su derecho de opción
de compra, suspendiéndose también el plazo para calificar por no acreditarse el pago de
impuestos.
– El día 2 de julio de 2020 se presenta nuevamente la escritura de compraventa
anteriormente mencionada, autorizada por el notario don Ignacio Díaz de Aguilar de Rois
el día 9 de julio de 2019, en la que don M.B.G vendía la finca a Asesoría Kurios, S.L.
– Con fecha 17 de julio de 2020, una vez acreditado el pago del impuesto, se calificó
la escritura de compraventa anteriormente mencionada, autorizada por el notario don
Jaime Calvo Francia, en la que don M.B.G vende a Invercapital Group Co, S.L. Esta es
la escritura que motiva el presente recurso.
La registradora suspende la inscripción del título presentado por entender que éste
es inválido al no ser el titular registral dueño de la finca en el momento del otorgamiento
de la escritura calificada.
El notario recurre, aduciendo que no es la registradora quien debe decidir si el título
es o no válido y que debe primar el principio de prioridad consagrado en el artículo 17 de
la Ley Hipotecaria.
Se trata, en consecuencia, de decidir si es inscribible una escritura de compraventa
en ejercicio de una opción de compra inscrita, habiéndose presentado con posterioridad
una escritura de compraventa sobre la misma finca, a favor de persona distinta, otorgada
con fecha anterior.
2. En relación con la cuestión relativa a la problemática que suscita el supuesto de
doble venta y venta de cosa ajena, desde un punto de vista sustantivo, la Sentencia
de 27 de junio de 2012, reiterada recientemente en Sentencia 304/2019, de 28 de mayo
(Cfr. igualmente STS de 5 de marzo y 7 de septiembre de 2007), se ha manifestado en
los siguientes términos:
«Sobre esta cuestión hemos de partir de la doctrina sentada por el Pleno de esta
Sala en su sentencia núm. 928/2007, de 7 septiembre. Dicha sentencia pone de
manifiesto en su fundamentación jurídica dos grandes períodos en la jurisprudencia en
relación con la apreciación de supuestos de doble venta o de venta de cosa ajena.
Refiere que, hasta los años noventa, se consideró que el artículo 1473 del Código Civil
resultaba aplicable tanto a los supuestos de doble venta estricta, cuanto a los casos de
doble venta que a su vez dan lugar a supuestos de venta de cosa ajena, por lo que no se
exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su aplicación (SSTS
de 6 de diciembre de 1962, 13 de abril de 1988, de 23 de enero de 1989, de 24 de enero
de 1990 y de 10 de abril de 1991). A partir de los años noventa, sin embargo, comienzan
a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473 aquellas ventas múltiples que
originasen supuestos de venta de cosa ajena, exigiéndose en consecuencia una cierta
proximidad cronológica entre ambas ventas para la aplicación de dicha norma (SSTS
de 8 de marzo de 1993, de 25 de marzo de 1994, de 6 de mayo de 2004, de 24 de junio
de 2004 y de 30 de diciembre de 2005). Es decir, la jurisprudencia a partir de los años
noventa introduce un criterio de preferencia de orden cronológico pues parece que la
lejanía en el tiempo entre dos ventas constituye un indicio concluyente de la
consumación de la primera, y consiguiente venta de cosa ajena. La Sentencia de 7 de
septiembre 2007 ha venido a unificar la doctrina sobre la materia, abandonando la última
cve: BOE-A-2020-13552
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