III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-13552)
Resolución de 19 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 27, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de opción de compra, habiéndose presentado con posterioridad un título contradictorio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 291
Miércoles 4 de noviembre de 2020
Sec. III. Pág. 95982
postura al considerar que el artículo 1473 del Código Civil no exige necesariamente el
requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto,
incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen
una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las
ventas. Esto es, se afirma que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras
complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del
artículo 1473 del Código Civil. El artículo 1473 dispone que, si una misma cosa se
hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que
primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble,
la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Como
recuerda la Sentencia de esta Sala núm. 73/2011, de 11 febrero, podría parecer que el
Código Civil no exige la concurrencia de buena fe cuando se trata de bienes inmuebles,
pero no es así. Tal como expresa la de 13 de noviembre de 2009, la exigencia de la
buena fe en el caso de doble venta de inmuebles se deduce de los principios generales
del derecho –ejercicio de los mismos de buena fe– y de relacionar esta norma con el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo cual ha sido mantenido por constante jurisprudencia,
desde las antiguas sentencias de 13 de mayo de 1908, 29 de noviembre de 1928 y 31 de
octubre de 1929 hasta las recientes de 1 de junio de 2000, 24 de julio de 2000 y 11 de
junio de 2004, pasando por las de 30 de junio de 1986, 29 de julio de 1991, 24 de
noviembre de 1995. En definitiva, la cuestión viene a desembocar en la apreciación de la
situación de conocimiento del demandando respecto de la venta anterior realizada al
demandante por la misma vendedora sobre el mismo inmueble, en cuanto ello
determinará la existencia o no de buena fe por su parte y poder beneficiarse de lo
dispuesto por el artículo 1473 del Código Civil, partiendo de que no resulta necesario un
conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior sino que basta un estado de
duda sobre ello que el propio interesado no intenta resolver con el fin de aprovecharse
de tal preferencia, no bastando ni siquiera el error cuando este ha de considerarse como
inexcusable, ya que no cabe premiar un comportamiento de grave negligencia».
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2020-13552
Verificable en https://www.boe.es
2. Como norma hipotecaria el artículo 17 de la Ley Hipotecaria consagra el principio
de prioridad, es que los documentos se despachan por riguroso orden de presentación
en el Registro: «Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título
traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos
sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha
que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del
mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación,
no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada
durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo
asiento».
Consecuentemente, el registrador en estos supuestos debe atenerse al estricto
criterio de la prioridad registral, sin perjuicio de que pueda cuestionarse judicialmente si
concurren en el adquirente los requisitos exigidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto
y en consecuencia revocar la nota de calificación de la registradora.
Núm. 291
Miércoles 4 de noviembre de 2020
Sec. III. Pág. 95982
postura al considerar que el artículo 1473 del Código Civil no exige necesariamente el
requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto,
incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen
una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las
ventas. Esto es, se afirma que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras
complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del
artículo 1473 del Código Civil. El artículo 1473 dispone que, si una misma cosa se
hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que
primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble,
la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Como
recuerda la Sentencia de esta Sala núm. 73/2011, de 11 febrero, podría parecer que el
Código Civil no exige la concurrencia de buena fe cuando se trata de bienes inmuebles,
pero no es así. Tal como expresa la de 13 de noviembre de 2009, la exigencia de la
buena fe en el caso de doble venta de inmuebles se deduce de los principios generales
del derecho –ejercicio de los mismos de buena fe– y de relacionar esta norma con el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo cual ha sido mantenido por constante jurisprudencia,
desde las antiguas sentencias de 13 de mayo de 1908, 29 de noviembre de 1928 y 31 de
octubre de 1929 hasta las recientes de 1 de junio de 2000, 24 de julio de 2000 y 11 de
junio de 2004, pasando por las de 30 de junio de 1986, 29 de julio de 1991, 24 de
noviembre de 1995. En definitiva, la cuestión viene a desembocar en la apreciación de la
situación de conocimiento del demandando respecto de la venta anterior realizada al
demandante por la misma vendedora sobre el mismo inmueble, en cuanto ello
determinará la existencia o no de buena fe por su parte y poder beneficiarse de lo
dispuesto por el artículo 1473 del Código Civil, partiendo de que no resulta necesario un
conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior sino que basta un estado de
duda sobre ello que el propio interesado no intenta resolver con el fin de aprovecharse
de tal preferencia, no bastando ni siquiera el error cuando este ha de considerarse como
inexcusable, ya que no cabe premiar un comportamiento de grave negligencia».
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de octubre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
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cve: BOE-A-2020-13552
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2. Como norma hipotecaria el artículo 17 de la Ley Hipotecaria consagra el principio
de prioridad, es que los documentos se despachan por riguroso orden de presentación
en el Registro: «Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título
traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos
sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha
que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del
mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación,
no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada
durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo
asiento».
Consecuentemente, el registrador en estos supuestos debe atenerse al estricto
criterio de la prioridad registral, sin perjuicio de que pueda cuestionarse judicialmente si
concurren en el adquirente los requisitos exigidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto
y en consecuencia revocar la nota de calificación de la registradora.
