III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-13552)
Resolución de 19 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 27, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de opción de compra, habiéndose presentado con posterioridad un título contradictorio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 4 de noviembre de 2020
Sec. III. Pág. 95979
excepciones, la prioridad se adquiere en el momento de presentación del título en el
Registro. Así lo establecen los artículos:
– 24 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone que "se considerará como fecha de la
inscripción, para todos los efectos que esta deba producir, la del asiento de
presentación", que deberá constar en la inscripción misma".
– Y 25 de la Ley Hipotecaria, que añade que "para determinar la preferencia entre
dos o más inscripciones" de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la
hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos"
La prioridad otorgada por el asiento de presentación es simplemente provisional, de
modo que:
– puede desaparecer, si caduca tal asiento sin haberse practicado las inscripciones
o anotaciones correspondientes.
– o puede consolidarse si, antes de que se produzca esta caducidad, el título obtiene
una calificación favorable que permita su acceso definitivo al libro de inscripciones.
Aun en estos supuestos, la fecha de prioridad sigue siendo la del Asiento de
presentación. La fecha del libro de inscripciones sólo se exige para comprobar que la
inscripción o anotación se practicaron dentro del plazo; y por lo demás, solo tiene
relevancia a efectos del cómputo de retractos y de caducidad o suspensión de asientos.
Hay ciertas excepciones en derecho positivo a los dos artículos mencionados pero
que no son de aplicación a este supuesto de hecho.
3. Tal y como establece el artículo 20 de la Ley Hipotecaria para inscribir o anotar
títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y
demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado
el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos
referidos. En este caso, el titular registral era don M. B. G tanto en el momento de
otorgar la escritura de opción de compra, como en el momento de otorgarse la escritura
de compraventa en el ejercicio de opción de compra y en el momento de presentarse en
el Registro de la Propiedad la escritura de compraventa.
El requisito del tracto sucesivo como modo de concatenar las titularidades
registrales, al margen de lo que ocurra en la esfera extrarregistral, y por ende al margen
de la virtualidad civil de aquellas titularidades. El artículo 20 de la Ley Hipotecaria no
obliga al Registrador a comprobar la preexistencia del derecho de la persona que en el
título que pretenda su inscripción figure como transmitente (don M.B.G), tan sólo
establece la exigencia de que tal derecho conste inscrito a su favor, tal y como ocurre en
este caso concreto.
El Registrador sólo califica desde la titularidad formal, la aparente que resulta del
Registro, pues en caso contrario quedaría desvirtuada la seguridad del tráfico jurídico
inmobiliario. Esta consideración se halla de conformidad con el principio de legitimación
del artículo 38 de la Ley Hipotecaria que impone la credibilidad del contenido del registro
en tanto no se demuestre judicialmente lo contrario, de suerte como declara la Sentencia
del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1962 y la Resolución de la Dirección general de 19
de febrero de 1925, hay que estar al contenido de los asientos del Registro, mientras no
sean procedentemente impugnados. El Registrador, ha de estar, pues le vincula a lo que
el Registro expresa en orden a los derechos inscritos, incluso aunque a través de un
asiento de presentación pudiera conocer que hubo una transmisión de fecha anterior, o
que su contenido no refleja la titularidad, supuesto de hecho que nos ocupa.
4. Conforme al artículo 34 de la ley hipotecaria, la sociedad mercantil "Invercapital
Group CO, SL" cumple los requisitos del "tercer hipotecario":
– El tercero: La citada sociedad compradora es un tercero ajeno al contrato de
compraventa otorgado en virtud de autorizada por el Notario de Santa Coloma de
Gramanet Don Ignacio Díaz de Aguilar de Rois el día 9 de julio de 2019 entre don M.B.G
y la sociedad mercantil "Asesoría Kurios, SL".
cve: BOE-A-2020-13552
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 291
Miércoles 4 de noviembre de 2020
Sec. III. Pág. 95979
excepciones, la prioridad se adquiere en el momento de presentación del título en el
Registro. Así lo establecen los artículos:
– 24 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone que "se considerará como fecha de la
inscripción, para todos los efectos que esta deba producir, la del asiento de
presentación", que deberá constar en la inscripción misma".
– Y 25 de la Ley Hipotecaria, que añade que "para determinar la preferencia entre
dos o más inscripciones" de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la
hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos"
La prioridad otorgada por el asiento de presentación es simplemente provisional, de
modo que:
– puede desaparecer, si caduca tal asiento sin haberse practicado las inscripciones
o anotaciones correspondientes.
– o puede consolidarse si, antes de que se produzca esta caducidad, el título obtiene
una calificación favorable que permita su acceso definitivo al libro de inscripciones.
Aun en estos supuestos, la fecha de prioridad sigue siendo la del Asiento de
presentación. La fecha del libro de inscripciones sólo se exige para comprobar que la
inscripción o anotación se practicaron dentro del plazo; y por lo demás, solo tiene
relevancia a efectos del cómputo de retractos y de caducidad o suspensión de asientos.
Hay ciertas excepciones en derecho positivo a los dos artículos mencionados pero
que no son de aplicación a este supuesto de hecho.
3. Tal y como establece el artículo 20 de la Ley Hipotecaria para inscribir o anotar
títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y
demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado
el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos
referidos. En este caso, el titular registral era don M. B. G tanto en el momento de
otorgar la escritura de opción de compra, como en el momento de otorgarse la escritura
de compraventa en el ejercicio de opción de compra y en el momento de presentarse en
el Registro de la Propiedad la escritura de compraventa.
El requisito del tracto sucesivo como modo de concatenar las titularidades
registrales, al margen de lo que ocurra en la esfera extrarregistral, y por ende al margen
de la virtualidad civil de aquellas titularidades. El artículo 20 de la Ley Hipotecaria no
obliga al Registrador a comprobar la preexistencia del derecho de la persona que en el
título que pretenda su inscripción figure como transmitente (don M.B.G), tan sólo
establece la exigencia de que tal derecho conste inscrito a su favor, tal y como ocurre en
este caso concreto.
El Registrador sólo califica desde la titularidad formal, la aparente que resulta del
Registro, pues en caso contrario quedaría desvirtuada la seguridad del tráfico jurídico
inmobiliario. Esta consideración se halla de conformidad con el principio de legitimación
del artículo 38 de la Ley Hipotecaria que impone la credibilidad del contenido del registro
en tanto no se demuestre judicialmente lo contrario, de suerte como declara la Sentencia
del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1962 y la Resolución de la Dirección general de 19
de febrero de 1925, hay que estar al contenido de los asientos del Registro, mientras no
sean procedentemente impugnados. El Registrador, ha de estar, pues le vincula a lo que
el Registro expresa en orden a los derechos inscritos, incluso aunque a través de un
asiento de presentación pudiera conocer que hubo una transmisión de fecha anterior, o
que su contenido no refleja la titularidad, supuesto de hecho que nos ocupa.
4. Conforme al artículo 34 de la ley hipotecaria, la sociedad mercantil "Invercapital
Group CO, SL" cumple los requisitos del "tercer hipotecario":
– El tercero: La citada sociedad compradora es un tercero ajeno al contrato de
compraventa otorgado en virtud de autorizada por el Notario de Santa Coloma de
Gramanet Don Ignacio Díaz de Aguilar de Rois el día 9 de julio de 2019 entre don M.B.G
y la sociedad mercantil "Asesoría Kurios, SL".
cve: BOE-A-2020-13552
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Núm. 291
