BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 4 de noviembre de 2020

Sec. III. Pág. 95978

subordinando el despacho del título que se presentó después de ver qué ocurre con el
que te precedió.
En conclusión, la Registradora ha calificado de forma errónea y conjuntamente los
documentos presentados con la consiguiente alteración en el orden de despacho de los
mismos.
Fundamentos de derecho:
1. En primer lugar, calificar por parte de la Registradora de inválido un negocio
jurídico considero que a pesar del principio de legalidad del artículo 18 de la ley
hipotecaria debe dilucidarse en sede judicial y por consiguiente, es excederse en su
función calificadora y por otro lado, no es que un negocio jurídico sea inválido, sino que
puede ser nulo o anulable.
Nulo: Es cuando no se dan los requisitos del artículo 1261 del Código Civil Común,
esto es, falta de consentimiento, objeto o causa.
Cuando un negocio jurídico es nulo de pleno derecho, no tiene ningún efecto jurídico.
También se le conoce como nulidad absoluta o insubsanable.
Anulable: Mientras no se solucione su anulación el negocio jurídico es válido.
También se le conoce como nulidad relativa o subsanable.
En el supuesto de hecho ante el que nos encontramos el problema existente es de
colisión de derechos incompatibles y no de validez de negocios jurídicos.
2. En base al artículo 17 de la ley hipotecaria se cumple la premisa del principio de
prioridad registral, principio rector del derecho hipotecario, y es que en el momento de
presentarse en el Registro de la Propiedad la escritura de compraventa autorizada por el
Notario de Santa Coloma de Gramanet Don Ignacio Díaz de Aguilar de Rois el día 9 de
julio de 2019 ya constaba vigente el asiento de presentación de la escritura de
compraventa por mi autorizada.
La idea básica sobre la que opera la prioridad es "la existencia de un conflicto de
derechos", que la ley resuelve dando preferencia al titular que inscribe frente al que no lo
ha hecho.
Esta (preferencia) eficacia de la prioridad registral puede adoptar dos formas: la
eficacia excluyente y la prelativa.
– Eficacia Preferencia excluyente. La eficacia excluyente de la prioridad registral se
plantea cuando colisionan derechos incompatibles sustancial y absolutamente entre sí,
como es el caso que nos ocupa. Este aspecto excluyente de la prioridad se regula en los
arts. 32 LH y 606 C.c., que disponen de consuno que "los títulos de dominio o de otros
derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente anotados o inscritos
en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero".
De este modo, el derecho que primeramente accede al registro tiene acceso a los
libros de inscripciones y excluye al derecho incompatible, que sólo accede al asiento de
presentación, pero no a los libros de inscripciones, a virtud del cierre registral del art. 17
LH.
– Eficacia prelativa. La eficacia prelativa de la prioridad se da en aquellos casos de
titularidades que pueden coexistir sobre la misma finca, no siendo relevante en este caso
concreto.
La regla de preferencia no es absoluta ni opera igual en todos los supuestos,
habiendo ciertas excepciones pero que no es conveniente citarlas en este momento al
tratarse de supuestos de hecho distintos del que nos ocupa, tales como hipotecas
legales tácitas y privilegios/ ineficacia parcial de las anotaciones, /crédito refaccionario.
Por consiguiente, la cuestión principal que se plantea en la prioridad registral es
determinar el momento en que se adquiere. En el sistema español, al margen de ciertas

cve: BOE-A-2020-13552
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Núm. 291