BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 4 de noviembre de 2020

Sec. III. Pág. 95977

Se acompaña como documento número tres nota de la calificación negativa de
fecha 17 de julio de 2020.
Cuarto.–Esgrime la Registradora que el título relativo a la escritura de compraventa
autorizada por el recurrente es inválido ya que en la fecha de su otorgamiento el
vendedor no era titular de la finca, sin que pueda apelarse al principio de prioridad para
evitarlo, alegando como fundamento de derecho los artículos 17 y 18 de la Ley
Hipotecaria.
Esta parte no está de acuerdo con dicha afirmación pues con alcance general, es
claramente errónea y desnaturaliza el principio básico de prioridad registral, pilar básico
del derecho hipotecario y de la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.
Que el principio de prioridad registral consagrado por el artículo 17 de la Ley
Hipotecaria determina como es sabido que el título que primero accede al Registro de la
Propiedad produce el cierre de cualquier otro título, que de igual o anterior fecha, sea
incompatible con el presentado; además, en el presente caso, la compraventa viene
definida por un precontrato también válido y eficaz, que es la propia opción de compra
que causó en fecha 14 de enero de 2020 la inscripción 1a, de tal manera que la posterior
compraventa en cuanto a su causa, objeto, precio, plazo y forma de ejercicio viene
configurada por aquella ya inscrita.
Segundo.–Interpreta la Registradora también de forma errónea la resolución de la
Dirección General de fecha 29 de marzo de 2019, pues objetivamente uno y otro caso
tienen causa diferente.
Que la relacionada resolución del Centro Directivo con que la Registradora
fundamenta su calificación negativa se limita a un negocio contenido en una escritura de
herencia (negocio con causa gratuita) otorgado por el heredero de la titular registral y
presentado en primer lugar, es incompatible con el negocio con causa onerosa otorgado
por la causante, aunque presentado después y, por tanto, distinto al negocio jurídico que,
con carácter oneroso, ahora se pretende inscribir. Pues, en aquel caso, el heredero –que
no siendo tercero– está situado en la misma posición que la causante y, por tanto, no
puede ignorar y en consecuencia, inventariar un bien que la causante ya transmitió en
vida a otra persona en virtud de un título anterior, aunque se haya presentado después.
Entendido así, hace razón la reiterada doctrina del Centro Directivo acerca de la
calificación conjunta del Registro de la Propiedad al tener en cuenta los documentos
pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque
hayan sido presentados con posterioridad.
Que las tres reglas básicas de prioridad registral (artículo 17 de la LH), legalidad de
títulos conexos (artículo 18 de la LH) y de tracto sucesivo (artículo 20 de la LH) no
puede, desde un punto de vista sustantivo, aplicarse a todos los negocios jurídicos,
como si ello se tratara de una misma dimensión. No puede tener el mismo tratamiento un
negocio jurídico con causa onerosa que otro con causa gratuita, más en el presente caso
que viene ya predeterminado con una opción de compra inscrita, y, por tanto, oponible al
que ahora pretende inscribir un título anterior.
Que la parte compradora, confiado en la publicidad registral del historial del dominio
y derecho reales inscritos sobre dicha finca, conviene en formalizar una opción de
compra que una vez inscrita procede a ejercitar bilateralmente con la parte vendedora,
aparentemente éste protegido por el Registro de la Propiedad, y presumiéndose la
buena fe de conformidad con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Que como regla general la Registradora ha de despachar los títulos por riguroso
orden de presentación por aplicación del principio básico de prioridad registral, y que de
inscribirse el título autorizado por el recurrente en ejercicio de la opción de compra ya
inscrita permitiría al presentante del título de fecha anterior imponer su rectificación, en
su caso, por decisión de la autoridad judicial.
La nota de calificación negativa de la Registradora, en definitiva, desnaturaliza el
principio de prioridad registral ya que es doctrina reiterada de la Dirección General que,
si se encuentran presentados títulos contradictorios relativos a una misma finca, lo
procedente es calificar y despacharlos por riguroso orden cronológico de presentación,

cve: BOE-A-2020-13552
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Núm. 291