BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 4 de noviembre de 2020

Sec. III. Pág. 95988

Esta exigencia entronca con el principio de tracto sucesivo establecido en el citado
artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión proscrita en el
artículo 24 de la Constitución Española. Este principio, en su aplicación procesal y
registral, implica que los procedimientos, incluidos aquellos en los que se pretenda la
declaración de haberse adquirido el dominio en los temimos que resultan de la sentencia
declarativa objeto de la calificación recurrida, deben ir dirigidos contra el titular registral o
sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al
estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en
el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Como ha afirmado de forma reiterada esta Dirección General, el respeto a la función
jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las
autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la Propiedad,
la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto que el
registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados
extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en
el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún
derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión,
proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del
artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada
en la de nuestro Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos», que el
registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se
trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento
Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que
surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento
registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente
procedimiento judicial.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos legales
se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está
bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria), por lo que el titular registral debe ser demandado en el mismo
procedimiento, al objeto de evitar que sea condenado sin haber sido demandado,
generando una situación de indefensión proscrita por nuestra Constitución (cfr.
artículo 24 de la Constitución Española).
En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal
Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que
dispone el art. 522.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a saber, todas las personas y
autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y
cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o
situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio
Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por
todas, la Sentencia del Tribunal Supremo 295/2006, de 21 de marzo, «no puede
practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los
vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya
sido parte»».
También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala
Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma
contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la
función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y
más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el
art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripción, así́ como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el

cve: BOE-A-2020-13553
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Núm. 291