BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 4 de noviembre de 2020

Sec. III. Pág. 95970

el recurso tiene como objeto valorar la procedencia de la calificación teniendo en cuenta
los elementos de que dispuso el registrador para emitirla.
Esta doctrina se ha visto recogida en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo
de 21 de noviembre de 2017 que señala en su fundamento tercero: «(...) De tal forma
que, en un caso como el presente, respecto de lo que constituye la función calificadora
de la registradora, lo relevante es que el mandamiento judicial deje constancia del
cumplimiento de los requisitos del art. 155.4 LC, en relación con los acreedores
hipotecarios afectados por la venta directa del bien hipotecado.
Con todo lo anterior hemos de concluir que la denegación de la inscripción por la
falta de constancia en el mandamiento judicial del cumplimiento de estos requisitos del
art. 155.4 LC fue correcta, sin que en el pleito posterior de impugnación de la calificación
o de la resolución de la DGRN pueda censurarse esta denegación porque se llegue a
acreditar que en la realidad se cumplieron tales requisitos».
3. Entrando ya en el fondo de la cuestión planteada, ha de señalarse que el
artículo 166 del Reglamento Hipotecario al regular los requisitos de extensión de las
anotaciones de embargo seguidos contra herederos indeterminados o determinados del
titular registral está aplicando el principio de tracto sucesivo si bien con la peculiaridad de
que los bienes no constan aun inscritos a favor de los demandados.
El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que
intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española, en su
aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el
titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el
registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales
contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de
venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr.
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino
desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 99 del
Reglamento Hipotecario.
4. Como señaló la Resolución de 9 de julio de 2011, y se ha recogido en muchas
otras posteriores, convendría a este respecto recordar que la calificación del registrador
del tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) será distinta en cada uno de los
supuestos siguientes: a) procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido
antes o durante el procedimiento; b) procesos ejecutivos por deudas de los herederos
ciertos y determinados del titular registral, y c) procesos ejecutivos por deudas de
herederos indeterminados –herencia yacente– del titular registral.
a) Para tomar anotación preventiva del embargo en caso de procesos ejecutivos
por deudas del titular registral, fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse al
registrador que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la
tramitación con sus herederos, por sucesión procesal conforme al artículo 16 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil.
Si se ha producido el fallecimiento del titular registral antes de iniciado el
procedimiento, y este se sigue por deudas de aquél, además del fallecimiento deberá
acreditarse al registrador, si los herederos fueran ciertos y determinados, que la

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