BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 4 de noviembre de 2020

Sec. III. Pág. 95960

escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya
producido bajo un régimen normativo anterior –cfr. disposición transitoria cuarta del
Código Civil.
Ahora bien, la exigencia de tales requisitos deberá conciliarse con los efectos
jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación material o
sustantiva vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos
no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente,
para la aplicación excepcional de la retroactividad.
Esta Dirección General en su Resolución de 17 de octubre de 2014 reconoció la
analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo
edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en
cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter
previo y posterior a la práctica del asiento, admitiendo la inscripción de una segregación
practicada en el año 1974, por acompañarse una certificación administrativa en la que se
manifestaba que «consta segregada con su configuración actual desde el catastro de 1986,
no se ha podido localizar en los archivos municipales la Resolución de licencia, no obstante
por el tiempo transcurrido la posible infracción estaría prescrita», añadiendo esta Dirección
General que «no bastaría con constatar que haya prescrito la posible infracción, sino que es
preciso que, además, no sea posible ya el ejercicio de potestades de protección de la
legalidad urbanística que hubiera podido infringirse, ya que, como establece claramente el
artículo 203 de la misma Ley [de Madrid], «las medidas de restablecimiento de la legalidad
urbanística son independientes de las sanciones cuya imposición proceda por razón de la
comisión de infracciones tipificadas en la presente Ley».
Esta doctrina fue reiterada en Resoluciones de 5 y 26 de mayo de 2015, en las que
el Ayuntamiento declaró la innecesariedad de licencia, pues «la fecha de otorgamiento
del título es anterior a la entrada en vigor de la Ley 4/92 de la Generalitat Valenciana».
La propia jurisprudencia ha reconocido el hecho de que las divisiones o
segregaciones sigan el régimen general que es el de cualquier obra o actuación ilegal
frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística,
a saber, una situación que presenta similitudes con la de «fuera de ordenación» –cfr.
Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2000, de la Sala de lo
Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears de 16 de
septiembre de 2005 y de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior
de Justicia de la Comunidad Valenciana de 28 de junio de 2013; vid., también, los
artículos 238.1.c) de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, y 185 de la Ley de Ordenación
Urbanística de Andalucía, tras la reforma por Ley 6/2016, si bien, por vinculación a la
edificación en situación asimilada a fuera de ordenación–.
Por ello, a falta de una norma que declare expresamente la nulidad radical del acto
jurídico de segregación sin licencia –cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla
de 26 de enero de 2006– o un pronunciamiento judicial en tal sentido –vid. Sentencia de
la Sala Primera del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2010–, este tratamiento registral
es compatible con la eficacia civil y situación consolidada del acto jurídico, en principio,
desde el punto de vista urbanístico, por razón de su antigüedad.
Las cautelas desde el punto de vista de la protección de legalidad urbanística y la
información a terceros se basarán en la comunicación posterior a inscripción que hará el
registrador tanto al Ayuntamiento como a la Comunidad Autónoma, con constancia en el
asiento y en la publicidad registral, como prevén los artículos 28.4 y 65.3 de la Ley
estatal de Suelo, salvo que, como dispone el propio precepto se haya practicado
previamente alguna medida cautelar acordada por la Administración –cfr. Resolución
de 16 de julio de 2013–.
Y todo ello, lógicamente, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de régimen de
unidades mínimas de cultivo que habrá de ser observado en cualquier caso, en especial,
el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio –norma adjetiva o
procedimental–, en cuanto al deber del registrador de remitir copia de los documentos

cve: BOE-A-2020-13548
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Núm. 291