III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-13548)
Resolución de 19 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Pinto n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 4 de noviembre de 2020
Sec. III. Pág. 95962
Se trata de un caso similar al resuelto por la Dirección General de los Registros y del
Notariado en su Resolución de 17 de octubre de 2014, también relativo a la Comunidad
de Madrid, en el que se reproduce el problema de divisiones parcelarias ejecutadas bajo
la legislación anterior y que no pueden ser autorizadas conforme a la legislación vigente
al tiempo en que se pretende su inscripción.
Como se ha expuesto anteriormente, este Centro Directivo ha tratado de justificar
una solución que permita conciliar la posición jurídica de la propiedad, acreditada en la
realidad extrarregistral y que, sin embargo, persiste al margen de la protección del
Registro, y por otro lado, el cumplimiento de la ordenación urbanística cuya vigilancia
corresponde exclusivamente a la Administración urbanística, sin perjuicio de la función
colaboradora del Registro.
Por ello, ante el presente supuesto en la que se pretende el acceso al Registro de
una escritura de mil novecientos setenta y ocho, otorgada bajo la vigencia de la
legislación vigente entonces -Texto refundido de 1976-, acompañada de certificado
municipal en la que la propia Administración urbanística reconoce la preexistencia
individualizada de la parcela a las vigentes normas urbanísticas, resulta de aplicación la
doctrina expuesta sobre segregaciones de cierta antigüedad amparadas en un título
administrativo habilitante, sin que proceda actualizar la descripción de la finca resto que,
como el propio certificado destaca, no cumple con las alineaciones oficiales estipuladas
en las NNSS y por ello se denegó la licencia.
Esta conclusión viene apoyada en el análisis gráfico resultante de la documentación
obrante en el expediente administrativo, en la que cabe apreciar la configuración
independiente de la parcela correspondiente a C/ (…), ya en el año 1976, de forma
idéntica a la actual cartografía catastral, y la afectación de la parcela de su lindero
izquierdo por la apertura de la Calle (…).
Por lo que procede revocar el defecto en el sentido de que el título administrativo
aportado se estima suficiente para amparar la inscripción independiente de la porción
segregada ya existente en la realidad, mas sin que proceda practicar actualización
alguna en cuanto al resto de la finca matriz, conforme al artículo 47 del Reglamento
Hipotecario.
6. Respecto al último de los defectos examinados, la falta de consentimiento de los
actuales titulares registrales, igualmente se confirma.
Respecto a la aplicación de los principios de tracto sucesivo y de prioridad en los
casos de segregaciones retardadas, esta Dirección General ya ha tenido ocasión de
pronunciarse en reiteradas ocasiones (23 de septiembre de 2004 y 9 de febrero
de 2007).
El artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar títulos por los que se
declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales
sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona
que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el
principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema
hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin
ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por este
Centro Directivo en numerosas Resoluciones.
Este principio está íntimamente relacionado con el principio de legitimación recogido
en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como un reconocimiento de
legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo
el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
Asimismo, el principio de prioridad se consagra en el artículo 17 de la Ley
Hipotecaria, que dispone que «inscrito o anotado preventivamente en el Registro
cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos
reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual
o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la
propiedad del mismo inmueble o derecho real».
cve: BOE-A-2020-13548
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 291
Miércoles 4 de noviembre de 2020
Sec. III. Pág. 95962
Se trata de un caso similar al resuelto por la Dirección General de los Registros y del
Notariado en su Resolución de 17 de octubre de 2014, también relativo a la Comunidad
de Madrid, en el que se reproduce el problema de divisiones parcelarias ejecutadas bajo
la legislación anterior y que no pueden ser autorizadas conforme a la legislación vigente
al tiempo en que se pretende su inscripción.
Como se ha expuesto anteriormente, este Centro Directivo ha tratado de justificar
una solución que permita conciliar la posición jurídica de la propiedad, acreditada en la
realidad extrarregistral y que, sin embargo, persiste al margen de la protección del
Registro, y por otro lado, el cumplimiento de la ordenación urbanística cuya vigilancia
corresponde exclusivamente a la Administración urbanística, sin perjuicio de la función
colaboradora del Registro.
Por ello, ante el presente supuesto en la que se pretende el acceso al Registro de
una escritura de mil novecientos setenta y ocho, otorgada bajo la vigencia de la
legislación vigente entonces -Texto refundido de 1976-, acompañada de certificado
municipal en la que la propia Administración urbanística reconoce la preexistencia
individualizada de la parcela a las vigentes normas urbanísticas, resulta de aplicación la
doctrina expuesta sobre segregaciones de cierta antigüedad amparadas en un título
administrativo habilitante, sin que proceda actualizar la descripción de la finca resto que,
como el propio certificado destaca, no cumple con las alineaciones oficiales estipuladas
en las NNSS y por ello se denegó la licencia.
Esta conclusión viene apoyada en el análisis gráfico resultante de la documentación
obrante en el expediente administrativo, en la que cabe apreciar la configuración
independiente de la parcela correspondiente a C/ (…), ya en el año 1976, de forma
idéntica a la actual cartografía catastral, y la afectación de la parcela de su lindero
izquierdo por la apertura de la Calle (…).
Por lo que procede revocar el defecto en el sentido de que el título administrativo
aportado se estima suficiente para amparar la inscripción independiente de la porción
segregada ya existente en la realidad, mas sin que proceda practicar actualización
alguna en cuanto al resto de la finca matriz, conforme al artículo 47 del Reglamento
Hipotecario.
6. Respecto al último de los defectos examinados, la falta de consentimiento de los
actuales titulares registrales, igualmente se confirma.
Respecto a la aplicación de los principios de tracto sucesivo y de prioridad en los
casos de segregaciones retardadas, esta Dirección General ya ha tenido ocasión de
pronunciarse en reiteradas ocasiones (23 de septiembre de 2004 y 9 de febrero
de 2007).
El artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar títulos por los que se
declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales
sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona
que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el
principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema
hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin
ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por este
Centro Directivo en numerosas Resoluciones.
Este principio está íntimamente relacionado con el principio de legitimación recogido
en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como un reconocimiento de
legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo
el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
Asimismo, el principio de prioridad se consagra en el artículo 17 de la Ley
Hipotecaria, que dispone que «inscrito o anotado preventivamente en el Registro
cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos
reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual
o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la
propiedad del mismo inmueble o derecho real».
cve: BOE-A-2020-13548
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 291
