BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 85277

ejecución. El registrador está compelido por una norma legal (artículo 86 de la Ley
Hipotecaria), y no puede dejar de aplicarla, ni tiene competencias para valorar las
pruebas que puedan existir y sean determinantes del motivo por el cual no se prorrogó la
anotación que ha servido de base al procedimiento ejecutivo. Podría pensarse que, tras
la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017, cuando se expida una
certificación de cargas en un procedimiento de ejecución de embargo, el registrador
deberá extender nota al margen de la anotación, y dar a dicha nota la virtualidad de
prorrogar indefinidamente la anotación a la que se refiere. Sin embargo, no hay apoyo
legal que permita hacerlo. Es más, si lo hiciera estaría contraviniendo frontalmente el
texto del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y el espíritu de la Ley de Enjuiciamiento Civil
de 7 de enero de 2000, que acabó con la vigencia indefinida de las anotaciones
preventivas prorrogadas, precisamente para evitar un obstáculo permanente para el
mercado inmobiliario.
9. Como reiteradamente ha señalado este Centro Directivo, debe diferenciarse la
actuación y proceder registral de la actuación en sede judicial. Registralmente el defecto
debe ser confirmado, sin que en vía registral pueda determinarse la prórroga indefinida
de la anotación preventiva de embargo por el hecho de haber sido expedida la
certificación de cargas, por cuanto la prórroga de vigencia de las anotaciones
preventivas viene determinada por ley y su caducidad implica la pérdida de su prioridad
registral.
10. En definitiva, el registrador deberá calificar el mandamiento cancelatorio
conforme al contenido registral en el momento de la presentación del título. El ámbito de
calificación de los documentos judiciales ha sido objeto de estudio en la reciente
Sentencia número 625/2017, de 21 de noviembre, del Pleno del Tribunal Supremo, que
literalmente dice: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función
calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en
particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH.
Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se
hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador
revisar el fondo de la Resolución judicial en la que se basa el mandamiento de
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya
cancelación se ordena por el tribunal». En aplicación de la citada doctrina, la protección
de los derechos de titulares inscritos impone que el registrador rechace la inscripción del
mandamiento cancelatorio que, sin prejuzgar su validez en el ámbito civil, no puede
desplegar su eficacia frente a terceros inscritos que mejoran su rango en cuanto dejan
de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba la anotación ahora inexistente.
11. No obstante lo anterior, el actual titular tabular tiene a su disposición los
remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición
jurídica (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil) a fin de que los tribunales, en su caso, puedan adoptar la decisión
oportuna en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las
correspondientes tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena
fe, con demanda a todos los interesados, evitando su indefensión (cfr. artículos 24 de la
Constitución y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). Será a través de una resolución judicial,
adoptada en un proceso contradictorio en el que hayan sido partes todos los titulares de
las cargas posteriores a la anotación caducada -que han pasado a ser registralmente

cve: BOE-A-2020-11925
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Núm. 265