BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 85276

identificarse con los efectos de la propia anotación preventiva de embargo. En este
sentido, debe tenerse en cuenta que pueden existir procedimientos de ejecución que
motivan anotaciones preventivas posteriores. En esta hipótesis puede ocurrir que una
anotación preventiva anterior haya caducado y, al expedirse la certificación de dominio y
cargas de la anotación posterior no se haga constar en la certificación la anterior
anotación, por haber caducado con anterioridad a su expedición. Esta situación puede
constituir un grave riesgo para los adjudicatarios de los procedimientos posteriores, por
la existencia de un embargo cuya anotación se ha cancelado por caducidad, a la que, sin
embargo, se le pretenda dar eficacia preferente.
Hay un argumento más que da la doctrina autorizada, sobre el enfoque que debe darse a
esta cuestión, que guarda estrecha relación con el papel del Registro de la Propiedad y del
registrador en el mantenimiento de la seguridad del tráfico jurídico -tanto inmobiliario como
mobiliario-, que es esencial para el desarrollo económico, y es que, sin desconocer la
importancia de que las sentencias se ejecuten y de las legítimas expectativas de quien acude
a una subasta judicial, es lo cierto que el ordenamiento jurídico tiene previstas las fórmulas
precisas para que esos derechos no se desconozcan, mediante el mecanismo de la prórroga,
que, según la última redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede renovarse tantas
veces como sea necesario. Basta que el rematante inscriba su adquisición dentro de la
vigencia de la anotación que le protege para que mantenga su virtualidad cancelatoria, pero
parece sin embargo desproporcionado que, en sede registral, sin una declaración clara y
terminante de la ley al respecto, se reconozca una eficacia cancelatoria de anotaciones
posteriores a una anotación caducada, por el hecho de haberse expedido la certificación de
dominio y cargas.
7. En cuanto al contenido de las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo
de 2007 y 23 de febrero de 2015, recogidas en los precedentes «Vistos», ha de
señalarse, en primer lugar, que están dictadas ambas, en relación con supuestos de
hecho regidos por la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil, y no por la actual; además, la
primera de ellas establece claramente en su fundamento tercero que: «Es la propia parte
recurrente la que, en el desarrollo del motivo, afirma que en ningún momento está
recurriendo la calificación del registrador denegando la cancelación de las cargas
posteriores ni la caducidad de su anotación de embargo, por lo que carece de sentido
sostener que dicha norma ha sido infringida, sin perjuicio de que la pretensión de no
afectación de la adquisición del dominio por los embargos que figuran en el Registro
anotados con posterioridad a su propia anotación pueda sostenerse invocando la
adecuada aplicación de otras normas jurídicas». En estas dos Sentencias queda claro
que no se impugna propiamente la actuación registral, sino que se contiende sobre la
preferencia entre distintas anotaciones; en resumen, en sede judicial, puede discernirse
sobre preferencia entre cargas, con independencia de su caducidad en el Registro, como
se desprende del hecho de que en todas las sentencias indicadas hayan sido
demandados los titulares de las cargas cuya cancelación no pudo practicarse.
8. El estricto ámbito de la calificación no permite entrar en valoraciones sobre
preferencia civil de embargos (o frente a una reserva de dominio inscrita que ha pasado
a tener prioridad, como es el caso de este expediente), que quedan reservadas a los
procedimientos judiciales contenciosos, y fuera del ámbito de la seguridad jurídica
preventiva, en la que la caducidad opera de manera automática. En la Resolución de
esta Dirección General de 11 de enero de 2017, y las que ésta recoge entre sus
«Vistos», queda claro que la caducidad de la anotación determina que el beneficiado ha
perdido el derecho que la legislación procesal y registral le reconoce de purgar
directamente y sin más trámites las cargas posteriores, aunque ello no significa que deba
soportarlas, sino que la liberación debe ser acordada en un procedimiento distinto en el
que sean parte los interesados, y en el que el juez se pronuncie sobre tal extremo en
particular.
En el procedimiento que motiva la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio
de 2017, si bien se trata de una demanda directa contra la calificación registral, han sido
demandados los titulares de las anotaciones preventivas posteriores a la que motiva la

cve: BOE-A-2020-11925
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