BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 85275

prórroga, ya se había producido. En consecuencia, se rechaza la cancelación de las
cargas posteriores -que han pasado a ser anteriores- al estar caducada la anotación del
embargo ordenada en los autos que dan lugar al mandamiento cancelatorio.
El hecho de que se haya expedido la certificación de titularidad y cargas, que prevé
la Ley de Enjuiciamiento Civil, no implica ni su conversión en otra anotación ni su
prórroga, ya que las anotaciones solo se prorrogan en la forma establecida en el
artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Podría haberse dictado mandamiento judicial
ordenando una ulterior prórroga de dicha anotación preventiva, en cuyo caso hubiera
subsistido registralmente la preferencia del proceso de ejecución entablado y sus
consecuencias últimas sobre esas cargas posteriores, y sería indudable la eficacia
cancelatoria del mandato dictado por el juez que conoció de aquél. La Ley Hipotecaria no
contempla la prórroga de la anotación preventiva como consecuencia de la expedición
de la certificación de cargas.
Desde la inicial Ley Hipotecaria, la publicidad registral de los embargos se realiza
mediante un asiento provisional, transitorio, de duración limitada, como es la anotación
preventiva, frente al asiento de inscripción, de duración indefinida, que recoge
situaciones duraderas. En este sentido la anotación preventiva de embargo se diferencia
claramente de una hipoteca judicial. Cierto es que el Reglamento Hipotecario, en la
redacción dada por el Decreto de 17 de marzo de 1959, previó en su artículo 199 la
duración indefinida de la prórroga de la anotación preventiva. Ahora bien, ante los graves
inconvenientes que suponía para el tráfico la permanencia de anotaciones de embargo
prorrogadas, la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en su disposición final
novena, da nueva redacción al artículo 86 de la Ley Hipotecaria disponiendo
expresamente la caducidad no ya solo de la anotación preventiva, sino también de su
prórroga, quedando derogado el artículo 199 del Reglamento Hipotecario. Caducada la
anotación preventiva se produce su extinción. Así lo dice expresamente el artículo 77 de
la Ley Hipotecaria al señalar que «las anotaciones preventivas se extinguen por
cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción». Y, conforme al
artículo 97 de la Ley Hipotecaria «cancelado un asiento se presume extinguido el
derecho a que dicho asiento se refiera». Y es una norma aplicable a todo tipo de
anotaciones. Registralmente, caducada la anotación, debe actuar el registrador a estos
efectos como si nunca se hubiera practicado la citada anotación, en cuyo caso la
inscripción de la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución, como se ha
señalado reiteradamente por este Centro Directivo, dependerá de que el deudor siga
conservando la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán
ser objeto de cancelación registral.
Operan los principios de prioridad (artículo 17 de la Ley Hipotecaria) y tracto
(artículo 20 de la Ley Hipotecaria), por lo que habiendo perdido la anotación, como ha
quedado expuesto, su efecto respecto a terceros posteriores inscritos, surge un
obstáculo registral que impedirá la cancelación de los asientos posteriores al devenir
registralmente inexistente la anotación de la que trae causa.
6. Ciertamente la certificación de dominio y cargas y su nota marginal tienen una
cualificada importancia en el proceso de ejecución, sirviendo de vehículo de conexión
entre el procedimiento judicial y las titularidades registrales que recuérdese gozan de
presunción de existencia y protección judicial (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria). No
obstante, la certificación registral, hasta tiempos recientes ha sido estática, en el sentido
de que informaban de la situación en un preciso momento temporal, lo que comportaba
cierta información incompleta, ante posibles asientos posteriores a la fecha de la
expedición de la certificación, que pudieran alterar su contenido. En cierta medida estos
riesgos se tratan de evitar mediante la comunicación prevista en el artículo 135 de la Ley
Hipotecaria y más recientemente mediante la certificación continuada prevista en los
artículos 656.2 y 667.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras la reforma operada por la
Ley 42/2015 de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por ello, aun siendo muy importante en el proceso de ejecución la expedición de la
certificación de titularidad y cargas, y su nota marginal, sin embargo, no debe

cve: BOE-A-2020-11925
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 265