III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-11924)
Resolución de 17 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 3, por la que se deniega la cancelación de los asientos practicados por la inscripción de un proyecto de reparcelación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 85268
4. El presente supuesto plantea un supuesto problemático que, pese a su
complejidad y trascendencia ha carecido hasta tiempos recientes de una expresa
regulación legal. Se trata de la denominada “reparcelación inversa” o “reversión de la
reparcelación” que se hace necesario formalizar para dejar sin efecto, por diversas
causas, una reparcelación aprobada e inscrita en el Registro de la Propiedad.
La complejidad de la cuestión quedó plasmada en la Resolución de este Centro
Directivo de 6 de julio de 2015 al señalar: “la anulación del proyecto completo produce
unas consecuencias complejísimas y normalmente desproporcionadas porque con la
aprobación del instrumento y su obligada inscripción registral se habrá producido la
mutación jurídico real de las titulares antiguas por las nuevas e incluso, en determinados
casos, la adquisición originaria, con repercusiones hipotecarias de importante calado. Si
se anula el proyecto por un problema que afecta a alguna o pocas fincas, los efectos
suelen resultar completamente desproporcionados. Piénsese, en caso de ejecución, en
sus consecuencias hipotecarias, de cancelación de las inscripciones de las fincas de
resultado no como acto registral autónomo, extinguiendo la entidad hipotecaria, sino
dejando sin efecto, al mismo tiempo, la cancelación acordada en su momento respecto
de las inscripciones de las fincas de origen, aportadas, de las que las de resultado
constituyen subrogación real y, por lo tanto, continuadoras de las titularidades de dominio
y derechos reales existentes al iniciarse el procedimiento de reparcelación. En la
práctica, las situaciones que se originan suelen dar lugar a la apertura de incidentes de
imposibilidad de cumplimiento de la sentencia que se trasforman en nuevos litigios para
fijar, primero si la ejecución es de imposible cumplimiento y, si ello es así, para establecer
la indemnización correspondiente”.
Esta situación patológica ha motivado la intervención del legislador en el caso de
Castilla La Mancha y la Comunidad Valenciana. En la primera, por Decreto 86/2018, 20
noviembre introduce en el Decreto 29/2011, de 19 de abril, por el que se aprueba el
Reglamento de la Actividad de Ejecución del texto refundido de la Ley de Ordenación del
Territorio y de la Actividad Urbanística, una nueva sección quinta en el Capítulo IV del
Título II, denominada Procedimiento para la reversión de reparcelación, con un nuevo
artículo 59.bis.Respecto a la segunda la Ley 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat,
de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y
paisaje de la Comunitat Valenciana, prevé el régimen de la denominada “reparcelación
inversa” o reversión de la reparcelación, en el art. 164 del citado texto legal autonómico,
siendo interesante sobre el mismo el Dictamen 118/2018 del Consell Jurídic Consultiu de
la Comunitat Valenciana en particular sobre la problemática derivada de la existencia de
terceros de buena fe durante la gestión urbanística.
En los territorios que carecen de legislación específica, la falta de una regulación no
debe ser obstáculo para su procedencia si se articula a través de los cauces
procedimentales oportunos bien se haga efectiva a través de una decisión judicial,
administrativa o incluso negocial, si bien ésta última limitada por el estrecho margen que
la permite la ordenación urbanística y el Derecho Administrativo -v.gr. ejecución
voluntaria de una sentencia judicial.
Entendemos que, ante la falta de norma específica, la reversión de la reparcelación
con el objeto de dejar sin efecto un proyecto de reparcelación inscrito, cuando no es
objeto de anulación, debe articularse a través de la tramitación de una modificación del
proyecto que, en el caso de la legislación aragonesa aplicable al caso, se somete a los
mismos requisitos procedimentales que su aprobación -art- 147 y 68 del DecretoLegislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón-.
5. Pues bien, esto es lo que se hace en el expediente objeto de recurso. Se
procede a la modificación de la reparcelación para no incluir las fincas fuera del sector,
retrotrayendo el expediente al momento de la aportación de las fincas originarias. En el
expediente han intervenido todos los titulares afectados prestando su conformidad.
Como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución
de 2 de abril de 2018, “… como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las
cve: BOE-A-2020-11924
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 265
Miércoles 7 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 85268
4. El presente supuesto plantea un supuesto problemático que, pese a su
complejidad y trascendencia ha carecido hasta tiempos recientes de una expresa
regulación legal. Se trata de la denominada “reparcelación inversa” o “reversión de la
reparcelación” que se hace necesario formalizar para dejar sin efecto, por diversas
causas, una reparcelación aprobada e inscrita en el Registro de la Propiedad.
La complejidad de la cuestión quedó plasmada en la Resolución de este Centro
Directivo de 6 de julio de 2015 al señalar: “la anulación del proyecto completo produce
unas consecuencias complejísimas y normalmente desproporcionadas porque con la
aprobación del instrumento y su obligada inscripción registral se habrá producido la
mutación jurídico real de las titulares antiguas por las nuevas e incluso, en determinados
casos, la adquisición originaria, con repercusiones hipotecarias de importante calado. Si
se anula el proyecto por un problema que afecta a alguna o pocas fincas, los efectos
suelen resultar completamente desproporcionados. Piénsese, en caso de ejecución, en
sus consecuencias hipotecarias, de cancelación de las inscripciones de las fincas de
resultado no como acto registral autónomo, extinguiendo la entidad hipotecaria, sino
dejando sin efecto, al mismo tiempo, la cancelación acordada en su momento respecto
de las inscripciones de las fincas de origen, aportadas, de las que las de resultado
constituyen subrogación real y, por lo tanto, continuadoras de las titularidades de dominio
y derechos reales existentes al iniciarse el procedimiento de reparcelación. En la
práctica, las situaciones que se originan suelen dar lugar a la apertura de incidentes de
imposibilidad de cumplimiento de la sentencia que se trasforman en nuevos litigios para
fijar, primero si la ejecución es de imposible cumplimiento y, si ello es así, para establecer
la indemnización correspondiente”.
Esta situación patológica ha motivado la intervención del legislador en el caso de
Castilla La Mancha y la Comunidad Valenciana. En la primera, por Decreto 86/2018, 20
noviembre introduce en el Decreto 29/2011, de 19 de abril, por el que se aprueba el
Reglamento de la Actividad de Ejecución del texto refundido de la Ley de Ordenación del
Territorio y de la Actividad Urbanística, una nueva sección quinta en el Capítulo IV del
Título II, denominada Procedimiento para la reversión de reparcelación, con un nuevo
artículo 59.bis.Respecto a la segunda la Ley 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat,
de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y
paisaje de la Comunitat Valenciana, prevé el régimen de la denominada “reparcelación
inversa” o reversión de la reparcelación, en el art. 164 del citado texto legal autonómico,
siendo interesante sobre el mismo el Dictamen 118/2018 del Consell Jurídic Consultiu de
la Comunitat Valenciana en particular sobre la problemática derivada de la existencia de
terceros de buena fe durante la gestión urbanística.
En los territorios que carecen de legislación específica, la falta de una regulación no
debe ser obstáculo para su procedencia si se articula a través de los cauces
procedimentales oportunos bien se haga efectiva a través de una decisión judicial,
administrativa o incluso negocial, si bien ésta última limitada por el estrecho margen que
la permite la ordenación urbanística y el Derecho Administrativo -v.gr. ejecución
voluntaria de una sentencia judicial.
Entendemos que, ante la falta de norma específica, la reversión de la reparcelación
con el objeto de dejar sin efecto un proyecto de reparcelación inscrito, cuando no es
objeto de anulación, debe articularse a través de la tramitación de una modificación del
proyecto que, en el caso de la legislación aragonesa aplicable al caso, se somete a los
mismos requisitos procedimentales que su aprobación -art- 147 y 68 del DecretoLegislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón-.
5. Pues bien, esto es lo que se hace en el expediente objeto de recurso. Se
procede a la modificación de la reparcelación para no incluir las fincas fuera del sector,
retrotrayendo el expediente al momento de la aportación de las fincas originarias. En el
expediente han intervenido todos los titulares afectados prestando su conformidad.
Como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución
de 2 de abril de 2018, “… como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las
cve: BOE-A-2020-11924
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 265
