BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 85266

1. Se plantea en el presente expediente la inscripción de un acto administrativo en
virtud del cual se acuerda anular un Proyecto de Reparcelación inscrito, dejándolo sin
efecto al constatarse infracción del ordenamiento jurídico por razón de la incorrecta
transposición de la planimetría del Plan General de Ordenación Urbana a la realidad
física, y la cancelación de todos los asientos practicados por la inscripción del Proyecto
así como la retroacción de todas las actuaciones practicadas con regreso a la situación
jurídica anterior, con restitución de las fincas aportadas.
La registradora deniega la inscripción por los defectos siguientes: por no constar la
firmeza en vía administrativa del acto y por no ser coherente el procedimiento seguido
con lo acordado, pues encontrándonos ante la anulación de un acto administrativo firme,
los trámites formalmente previstos para dicha actuación en la citada Ley son los
recogidos en los artículos 106 y siguientes, relativos a la revisión de actos en vía
administrativa, y no el procedimiento ordinario que se ha tramitado en este expediente
según lo previsto en el artículo 70 y siguientes.
2. La resolución de este expediente debe comenzar por recordar la doctrina
mantenida por este Centro Directivo sobre el alcance de la calificación registral del acto
administrativo. Como señala la Resolución de 3 de septiembre de 2019, la calificación
registral de los documentos administrativos que pretendan su acceso al Registro de la
Propiedad se extiende en todo caso a la competencia del órgano, a la congruencia de la
resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades
extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del
procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan
del Registro (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario).
En efecto, cuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de traducirse
en una modificación del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, se ha de
sujetar, además de a la propia legislación administrativa aplicable, a la legislación
hipotecaria, que impone el filtro de la calificación en los términos previstos por los
artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento, habida cuenta de los efectos
que la propia legislación hipotecaria atribuye a aquellos asientos, y entre los que se
encuentran no sólo los derivados del principio de legitimación registral (con los que sólo
en parte se confunden los resultantes de la presunción de validez del artículo 39.1 de la
Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las
Administraciones Públicas), sino también otros distintos y superiores, también con
transcendencia «erga omnes», como el de inoponibilidad de lo no inscrito y el fe pública
registral de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria (vid. Resoluciones de 15 de enero
de 2013 y 11 de julio de 2014, o entre las más recientes la de 6 de febrero de 2019).
En efecto, ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento
Hipotecario, dada por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo
había mantenido de forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su
función, goza el registrador de una mayor libertad para calificar el documento
administrativo en relación con el judicial, y en particular si se trata del examen de los
trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las
garantías que están establecidas por las leyes y los reglamentos (cfr., entre otras,
Resolución de 30 de septiembre de 1980).
Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza
normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces
que, no obstante la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que
legalmente están investidos los actos administrativos (cfr. artículos 56 y 57 de la
Ley 30/1992, de 26 de noviembre, del Régimen Jurídico de las Administraciones
Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, actualmente artículos 38 y 39 de la
Ley 39/2015), el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador para
calificar, respecto de los documentos administrativos, entre otros extremos, la
competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido,
los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título
registral y a los obstáculos que surjan con el Registro (cfr., entre otras, las Resoluciones

cve: BOE-A-2020-11924
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Núm. 265