BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 85213

La referida Nota de Calificación dedica dos párrafos a destacar algunas de las
Resoluciones de la Dirección General que menciona en apoyo de su denegación. El
primero de ellos por lo que se refiere a la prueba del hecho determinante de la
Resolución (9 de marzo de 2010, 23 de septiembre de 1996, y la que ésta cita de 7 de
octubre de 1929).
El segundo párrafo cita Resoluciones referidas a la importancia de la notificación
notarial (12 de febrero de 2015, y 10 de julio de 2013). No resultan en absoluto de
aplicación al presente supuesto, por cuanto no hay duda alguna de la perfecta
notificación, habiendo servido tanto de comunicación fehaciente como de medio de
defensa del titular dominical, sin que su oposición contenga sin embargo argumento
alguno admisible, ni tal manifiesta ni recoge la Calificación impugnada.
Quinto. En puridad la única argumentación de la calificación es que "de lo expuesto
en los Hechos resulta confusa la redacción de los términos del contrato", sin embargo, tal
supuesta falta de concreción se refiere a que "no resulta la determinación de un plazo
para la entrega" (entendemos que por pensar que la resolución se vincula a un término
que se pacta como esencial, lo cual no tiene porqué ser el único motivo de resolución),
así como a que se contempla "la posibilidad de que concurra fuerza mayor" que,
evidentemente tendrá que ser alegada y justificada de contrario (en otros términos, no
tiene que pactarse la exclusión de la fuerza mayor para que la cláusula resolutoria sea
clara ni para que se acredite en los exigidos términos indubitados. "Añade que respecto
de la condición resolutoria "se impone la notificación fehaciente al comprador", lo cual no
hace sino recoger ya en el propio pacto la doctrina de esa Dirección General, lo que
habla de su redacción conforme y cuidadosa, habiéndose producido tal notificación
según se entiende acreditado; y por último, señala que "se contempla la posible
existencia de cantidades dadas a cuenta". Se olvida que no estamos ante una
compraventa, sino ante una permuta de suelo por obra futura en la que no existen
obligaciones principales de pago cuyo reintegro condicione la devolución de la cosa (es
más, en el propio título se habilita al cedente del suelo a recuperar por sí su posesión,
tras la notificación al titular registral, cedido). No es necesario entrar en la ponderación
de que es el constructor quien asume la totalidad de los riesgos de su propia gestión, en
consonancia con que es el cedente del suelo el que asume el riesgo de que no llegue a
existir el bien futuro, puesto que entrega en la confianza de una correcta gestión. Si
alguna obligación adicional surge para las partes, será entonces objeto del
correspondiente procedimiento, pero no ha de serlo la resolución. Tras todo ello viene a
concluirse en el último párrafo de la Calificación, lo siguiente:
"Por todo ello, por los efectos derivados de la resolución, respecto de la que no se
previó la constancia registral con una simple instancia de la parte vendedora, la operativa
de la misma, de no mediar la conformidad de la otra parte, habida cuenta de los términos
de redacción del contrato, requerirá inexcusablemente su ejercicio en vía judicial, y es en
tal sede donde se ventilarán todas las cuestiones que procedan, esto es causas y
liquidación de las relaciones entre las partes que, como bien señala el firmante de la
instancia presentada, quedan fuera del Registro y no pueden ser tenidas en cuenta en el
margen de la calificación registral". Sin embargo, han sido tenidas en cuenta pese a la
claridad de cuanto consta en el Registro, impidiendo el ejercicio de una acción que en su
día fue calificada como de posible inscripción en sus términos, que objetiviza la resolución
por la inexistencia de actos de edificación certificados por la Administración Pública
(inexistencia de licencias), tal como previo el contrato, quedando todo lo demás,
extrarregistral, excluido del ámbito de la calificación registral, tal como determinan los
artículos 18 y 19 de la Ley hipotecaria y 98 a 1000 del Reglamento para su ejecución, sin
perjuicio de que tales efectos (especialmente en lo que refiere a los documentos notariales
a calificar ex art. 143 del Reglamento Notarial, redactado por el real Decreto 45/2007,
de 29 de enero) "podrán ser negados o desvirtuados por los jueces y tribunales... en el
ejercicio de sus competencias". La interpretación recién reproducida, ni es fiel al texto del
título aportado, ni coherente con la calificación en su fía efectuada al inscribir la cláusula
resolutoria, ni realiza una aplicación adecuada de la doctrina que invoca, que no resulta

cve: BOE-A-2020-11919
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Núm. 265