BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 85212

es una falta de asunción de responsabilidad por los registradores, un abandono de la
función que les es propia.
Segundo. Se ha aplicado y respetado en el ejercicio de la resolución la doctrina que
la propia nota de calificación invoca, por lo que es a la misma a la que debe acudirse.
Efectivamente, lo referido en el ordinal primero no está reñido con que existan
circunstancias en las que de los asientos del registro y de la documentación presentada
se constaten dudas razonables que impidan la calificación sin un análisis que acuda a
otros elementos, como después veremos; pero desde luego ni esa puede ser la regla, ni
ocurre en el presente caso. Cuando se inscribe, previa calificación, una condición
resolutoria, cuyos términos se consideran claros por las partes, y por el Registrador que
accede a su inscripción, permitiendo aquella en dichos términos (por cuanto cumple los
principios de especialidad y exactitud), lo es porque, en línea de principio, la condición
resolutoria es ejercitable en los términos inscritos. Caso contrario se echa por tierra
buena parte de la eficacia del Registro, y de la confianza que los ciudadanos
legítimamente depositan en dicha Institución. Lejos de dudarse de las condiciones
resolutorias deben considerarse correctas por cuanto han sido inscritas, en tanto se
cumplan los requisitos de acreditación objetiva de su concurrencia, en los términos
inscritos.
El principio de legitimación registral permite a quien en el Registro aparece con
facultades para ello, ejercitar los derechos y aún pedir la rectificación de los asientos. Y
nada tiene que decir un (por poner un ejemplo) acreedor hipotecario frente a un derecho
anterior que conoce y le perjudica, en tanto no se pacte la posposición de rango de la
condición resolutoria respecto a la hipoteca, técnica bien conocida por las entidades de
crédito y, aun no siendo el caso aquí, evidencia que. Lo que no puede hacerse es
interpretar la Ley Hipotecaria de modo que la protección del crédito se realiza ultra vires,
sin permitir el juego del principio de legitimación registral y limitando el ejercicio de los
derechos, aún anteriores, al ejercicio judicial del mismo. La acción resolutoria existe y
pertenece al anterior titular dominical (artículo 38 LH) en los términos del asiento
respectivo, por lo que alcanza a quienes acceda con posterioridad al registro (artículo 37
primero LH). Debemos señalar que es dicho ejercicio de un derecho inscrito el que se
articula, en los términos que resultan del propio registro. Aunque la nota de calificación
cita otras cuestiones, nada tienen que ver con el supuesto fáctico.
Tercero. Entrando en el fundamento segundo de la Calificación, debe distinguirse el
ejercicio de un derecho inscrito de lo que es una cancelación de derechos inscritos o
rectificación registral, para lo que ciertamente se requiere el consentimiento del titular o
resolución judicial obtenida en procedimiento entablado contra todos aquellos a los que
el asiento reconoce algún derecho, tal y como resulta de los artículos 40, 82 y 220 de" la
Ley Hipotecaria. No estamos ante dicho supuesto.
Aceptamos la interpretación restrictiva de la facultad resolutoria, pero no la
imposibilidad de la aplicación del régimen de autotutela pactado en el título, calificado
previamente e inscrito. Se señala que la entonces Dirección General de los Registros y
del Notariado (hoy de Fe Pública y Seguridad jurídica) así lo viene señalando, a fin de
salvaguardar los derechos de los interesados, con cita de diversas Resoluciones en las
que posteriormente entraremos. Lo que desde luego no puede aceptarse es que dicha
protección de indeterminados interesados se realice sin señalar los intereses de qué
interesado debidamente inscrito se están protegiendo, y que no se realice ponderación
alguna entre dichos supuestos intereses y los del titular que ejercita un derecho inscrito.
O, si se prefiere, más que ponderación de intereses tal vez convenga hablar aquí de
determinar si existen dudas en la determinación del supuesto de hecho que determina la
resolución, bien en su constancia registral bien en su verificación práctica. Ninguna duda
en uno u otro sentido se ha vertido en la Resolución que se combate, lo que referiremos
más extensamente.
Cuarto. Adecuación del ejercicio de la resolución a la doctrina de la Dirección
General de los Registros y del Notariado (hoy de Fe Pública y seguridad Jurídica)
invocada por la Registradora en defensa de su nota.

cve: BOE-A-2020-11919
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Núm. 265