BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 85218

Pero esto no es correcto ya que si compramos parte de dichas albercas y sus aguas,
no comprendemos porqué se nos deniega la inscripción de las mismas.
Esto nos ocasiona graves pérdidas económicas presentes y futuras ya que si no
podemos hacer uso de esas albercas, no podemos regar nuestro cultivo de olivar, lo que
provoca que el fruto no crezca, cuando en la estipulación quinta de la escritura de
compraventa, se observa claramente, que nos corresponde parte de dichas albercas y
sus aguas».
IV
El registrador emite informe en defensa de su nota de calificación por escrito de
fecha 31 de julio ratificando la calificación recurrida, elevando el expediente a este
Centro Directivo. Acompaña copia de los historiales registrales de ambas fincas de las
que resultan ambas inscritas en favor de terceras personas por título de compraventa
respectivamente en las inscripciones 3.ª de la registral 1444 de fecha dos de noviembre
de 2011; y la inscripción 4.ª de la registral 1445 de fecha 31 de octubre de 2011.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, artículos 1, 3, 20 y 38 de la Ley
Hipotecaria; Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre
de 2013; Resoluciones de 24 de febrero de 2001, 15 de noviembre de 2005, 2 de marzo
de 2006, 8 de junio de 2007, 16 de julio de 2010, 3 de marzo y 3 de diciembre de 2011,
18 de enero, 3 de febrero, 16 de julio y 21 y 26 de noviembre de 2012, 1 y 6 de marzo, 8
y 11 de julio, 5 de agosto, 5 de septiembre, 8 de octubre y 25 de noviembre de 2013, 6
y 12 de marzo, 12 y 13 de junio, 2 y 4 de julio, 2 de agosto y 2 y 26 de diciembre
de 2014, 29 de enero y 13 de marzo de 2015, 2 de julio de 2015, 19 de noviembre
de 2015 y de 20 de octubre de 2016.
1. Se discute en el presente expediente si procede practicar la inscripción dominical
de dos fincas registrales, concretamente la 1444 y 14445 del Registro de la Propiedad de
Orcera, mediante la presentación de una instancia privada en la que se alega que se
incluyeron dentro del objeto de una compraventa en escritura de fecha 17 de abril
de 2001 otorgada ante la notaria doña Elena Turiel Ibáñez.
Resulta acreditado en el presente expediente, de la propia publicidad tabular, que
ambas fincas resultan inscritas en favor de terceras personas que no otorgaron el
referido título.
2. En primer lugar conviene recordar que el recurso no es medio adecuado en caso
de pretenderse la revocación de una inscripción ya practicada.
De esta manera, el principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales
reconocido por el artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria, como resulta de la doctrina reiterada
de este Centro Directivo (por todas citaremos la Resolución de 17 de enero de 2001)
impone que el recurso gubernativo no permite plantear cuestiones relativas a asientos
registrales vigentes, debiendo dirimirse las mismas en sede judicial respetando el
principio de tutela judicial efectiva de todos aquellos que pudieran ostentar interés
legítimo en el mismo.
3. Entrando ya en la cuestión sustantiva reseñada por el registrador objeto de
controversia en el recurso, debe afirmarse que entre los principios de nuestra legislación
hipotecaria es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el
Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del
transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los
asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley
Hipotecaria. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del
Registro así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan
consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.

cve: BOE-A-2020-11920
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Núm. 265