BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 85185

suman a los correspondientes a las Resoluciones de 10 de octubre de 2005 y 2 de enero
de 2013 a que nos hemos referido anteriormente, y que en conjunto sientan una doctrina
ya consolidada en la materia.
Por la Resolución de 12 de julio de 2016, respecto de la negativa del registrador de la
Propiedad de El Puerto de Santa María número 2 a inscribir una adjudicación hereditaria,
se estimó el recurso dado que: «el registrador basa únicamente su calificación negativa
en la transmisión de una cuota indivisa de finca no urbanizable que no consta
previamente individualizada en el Registro, debiendo señalarse a este respecto que la
transmisión se efectúa por título de herencia a los dos únicos herederos que se la
adjudican por mitad y pro indiviso como los restantes bienes hereditarios. De este solo
hecho no cabe deducir indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una
posible parcelación. Tampoco cabe apreciar aquí los indicios que señala el registrador en
su informe, relativos a la descripción catastral de la finca y a la existencia de una
construcción, que data según el Catastro de 1984, dado que no se han puesto de
manifiesto oportunamente en la nota de calificación. Todo ello sin perjuicio de que la
autoridad administrativa, utilizando medios más amplios que los que están al alcance del
registrador, pueda estimar la existencia o no de una parcelación ilegal». En la Resolución
de 6 de septiembre de 2017, también relativa a la venta de participación indivisa, en el
marco de la legislación andaluza, se estimó el recurso por no suponer la inicial
desmembración «ex novo» de la titularidad en un proindiviso, con o sin asignación de
uso, u otro indicio de parcelación urbanística que puede ser calificado por el registrador
como suficiente para justificar la aplicación del citado artículo 79 del Real
Decreto 1093/1997, sino que «se pretende transmitir una cuota indivisa ya inscrita en el
Registro de la Propiedad, acto que debe considerarse, en principio, neutro desde el
punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de
contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una
parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de
aquella libertad contractual, lo que deberá apreciarse por el órgano competente y en el
cauce procedimental oportuno».
En relación con esta concreta situación, la Resolución de este Centro Directivo de 10
de septiembre de 2015, referido también a la Comunidad Autónoma de Andalucía,
manifestó que «ciertamente la situación podría ser diferente si dicha cuota indivisa
hubiera sido inscrita con anterioridad y ahora se pretendiera su transmisión, pues en este
caso el principio de legitimación registral establecido en el artículo 38 de la Ley
Hipotecaria se extendería a todos los efectos legales la presunción legal de que el
derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma establecida en el asiento
respectivo (cfr. Resoluciones de 2 de marzo y 24 de mayo de 2012), sin perjuicio de que
concurran otros elementos adicionales que revelen la posible existencia de parcelación
ilegal». Hace referencia, además, al Preámbulo del Real Decreto 1093/1997: «(…) Por
otra parte, se pretende, en todo caso, una regulación equilibrada, que tenga en cuenta,
simultáneamente, la necesaria labor de policía administrativa en la represión del ilícito,
de cualquier tipo que éste sea, y la seguridad del tráfico inmobiliario, que se refleja
básicamente en la exactitud del Registro (…)». Y, aunque estima el recurso, puntualiza
que «el registrador, en el ejercicio de su función pública, comunique al Ayuntamiento la
inscripción practicada, en el marco de su actuación colaboradora en materia de disciplina
urbanística en orden a la necesaria colaboración entre Administraciones Públicas –cfr.
artículo 141.1.c) de la Ley 40/2015, de 1 de octubre–».
En las recientes Resoluciones de 12 de diciembre de 2017 (tres), aunque
enmarcadas en la legislación urbanística canaria, pero relativas a la transmisión de
participación indivisa inscrita, esta Dirección General consideró que «tal conversión de la
comunidad hereditaria indivisa en una comunidad ordinaria mediante sucesivas
transmisiones onerosas de cuota, puede constituir, un acto revelador de posible
parcelación (…)».
Considera, en ese caso, justificados los elementos indiciarios planteados por el
registrador como «circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de

cve: BOE-A-2020-11916
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