BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 85142

conste su consentimiento autentico, haya sido parte o haya tenido, al menos, la posibilidad de
intervención, en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea
incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora, ni la legitimación
pasiva desde el punto de vista procesal, apreciada por el juzgador ni tampoco la
cumplimentación de los tramites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de
actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece
protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento.
Por ello, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el
artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales
a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los
exclusivos efectos de la inscripción. Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente
que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone
apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar),
sino la puesta de manifiesto por estos de la existencia de un obstáculo registral (cfr.
Resolución de 18 de junio [2.ª] y 13 de septiembre de 2012).
Todo ello, no es sino consecuencia de un principio registral fundamental, el de
legitimación, regulado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria cuando determina que «a
todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De
igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o
derechos reales tiene la posesión de los mismos».
8. Como se ha señalado, el párrafo primero del artículo 685 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste
hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca.
El Tribunal Supremo había entendido que este requisito implicaba una «conducta
positiva» a cargo del adquirente (Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio del 2004) no
siendo suficiente por lo tanto para entender cumplida aquella condición con su inscripción en
el Registro de la Propiedad. En este sentido y para rechazar que fuera suficiente que con
anterioridad a la presentación de la demanda estuviera inscrito el título en el Registro de la
Propiedad, razonaba en la Sentencia de 28 de septiembre de 2009 que «no es ésta la
interpretación correcta de las normas en cuestión ya que las mismas se desprende que el
acreedor hipotecario no está obligado inicialmente a examinar el contenido del Registro para
requerir de pago a cualquier adquirente posterior de la finca hipotecada, sino que únicamente
ha de hacerlo a aquél que le «acreditó» la adquisición, exigiéndole la ley simplemente la
aportación de su título de ejecución debidamente inscrito...».
Sin embargo, esta postura (muy criticada por un sector de la doctrina) no puede
mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional número 79/2013, de 8 de abril, por la
que sienta «doctrina sobre la proyección que desde la perspectiva del derecho fundamental a
la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE) tiene la inscripción registral y su publicidad» en un
procedimiento de ejecución hipotecaria y en especial «la cuestión relativa a la constitución de
la relación jurídico procesal» en este tipo de procedimientos «en relación con el titular de la
finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad».
Según la doctrina del Tribunal Constitucional –reiterada por la citada Sentencia– «el
procedimiento de ejecución hipotecaria se caracteriza como un procedimiento de
realización del valor de la finca hipotecada, que carece de una fase de cognición y cuya
estructura resulta lógica a partir de la naturaleza del título, donde se limita
extraordinariamente la contradicción procesal, si bien ello no significa que se produzca
indefensión por el carácter no definitivo del procedimiento, puesto que las cuestiones de
fondo quedan intactas y pueden discutirse después con toda amplitud (en el mismo
sentido, STC 158/1997, de 2 de octubre, FJ 6, y ATC 113/2011, de 19 de julio, FJ 4, en
relación con el procedimiento especial de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil)».
Sin perjuicio de lo anterior, como añade la reiterada Sentencia, «la validez global de
la estructura procedimental de la ejecución hipotecaria en modo alguno admite

cve: BOE-A-2020-11912
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