III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-11912)
Resolución de 15 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Unión n.º 1, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo sobre unas registrales.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 265
Miércoles 7 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 85143
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2020-11912
Verificable en https://www.boe.es
excepciones al derecho de defensa de los interesados, no siendo admisibles lecturas
restrictivas de la intervención de quienes son titulares de derechos e intereses legítimos,
entre los que figuran los denominados legalmente como «terceros poseedores» y el
propietario de los bienes que no se ha subrogado en el contenido obligacional
garantizado con la hipoteca (...). Desde la estricta perspectiva constitucional, una línea
constante y uniforme de este Tribunal en materia de acceso al proceso en general
(art. 24.1 CE), y al procedimiento de ejecución hipotecaria en particular, ha promovido la
defensa, dando la oportunidad de participar, contradictoriamente, en la fase de ejecución
de este procedimiento especial, al existir una posición privilegiada del acreedor derivada
de la fuerza ejecutiva del título. En este sentido, el art. 685 LEC establece que la
demanda debe dirigirse frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados «siempre
que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes»,
precepto este que entendido según el art. 24 CE nos lleva a la conclusión de que la
situación de «litis consorcio» necesario se produce en todo caso respecto de quien tiene
inscrito su título adquisitivo, pues el procedimiento de ejecución hipotecaria no puede
desarrollarse a espaldas del titular registral, como aquí ha sucedido, al serlo con
anterioridad al inicio del proceso de ejecución hipotecaria. En efecto, la inscripción en el
Registro produce la protección del titular derivada de la publicidad registral, con efectos
«erga omnes», por lo que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición
desde el momento en que este conoce el contenido de la titularidad publicada, que está
amparada por la presunción de exactitud registral. Esta solución resulta reforzada por lo
dispuesto en el art. 538.1.3 LEC, de aplicación al proceso especial de ejecución
hipotecaria ex art. 681.1 LEC, donde se reconoce la condición de parte al titular de los
bienes especialmente afectos al pago de la deuda, así como por lo dispuesto en el
art. 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al registrador, a la hora de realizar la calificación
del título, que constate si se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante
no deudor y «terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el
momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento».
De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser
demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria (tanto si se ejecuta la acción real
hipotecaria como la acción personal derivada del préstamo o crédito hipotecario, como es el
caso) si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando
suficientemente acreditada frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)
desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. Dicho principio de
salvaguardia jurisdiccional del tercer poseedor resulta aplicable con independencia del
procedimiento elegido por el acreedor para ejecutar su crédito hipotecario.
En efecto, las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la
suspensión de la nota recurrida, toda vez que el procedimiento del que dimana el
mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral en el momento de
presentación del mandamiento calificado, ya que es una mercantil que adquirió e
inscribió el dominio en el año 2012.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores
fundamentos de Derecho.
Núm. 265
Miércoles 7 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 85143
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2020-11912
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excepciones al derecho de defensa de los interesados, no siendo admisibles lecturas
restrictivas de la intervención de quienes son titulares de derechos e intereses legítimos,
entre los que figuran los denominados legalmente como «terceros poseedores» y el
propietario de los bienes que no se ha subrogado en el contenido obligacional
garantizado con la hipoteca (...). Desde la estricta perspectiva constitucional, una línea
constante y uniforme de este Tribunal en materia de acceso al proceso en general
(art. 24.1 CE), y al procedimiento de ejecución hipotecaria en particular, ha promovido la
defensa, dando la oportunidad de participar, contradictoriamente, en la fase de ejecución
de este procedimiento especial, al existir una posición privilegiada del acreedor derivada
de la fuerza ejecutiva del título. En este sentido, el art. 685 LEC establece que la
demanda debe dirigirse frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados «siempre
que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes»,
precepto este que entendido según el art. 24 CE nos lleva a la conclusión de que la
situación de «litis consorcio» necesario se produce en todo caso respecto de quien tiene
inscrito su título adquisitivo, pues el procedimiento de ejecución hipotecaria no puede
desarrollarse a espaldas del titular registral, como aquí ha sucedido, al serlo con
anterioridad al inicio del proceso de ejecución hipotecaria. En efecto, la inscripción en el
Registro produce la protección del titular derivada de la publicidad registral, con efectos
«erga omnes», por lo que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición
desde el momento en que este conoce el contenido de la titularidad publicada, que está
amparada por la presunción de exactitud registral. Esta solución resulta reforzada por lo
dispuesto en el art. 538.1.3 LEC, de aplicación al proceso especial de ejecución
hipotecaria ex art. 681.1 LEC, donde se reconoce la condición de parte al titular de los
bienes especialmente afectos al pago de la deuda, así como por lo dispuesto en el
art. 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al registrador, a la hora de realizar la calificación
del título, que constate si se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante
no deudor y «terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el
momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento».
De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser
demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria (tanto si se ejecuta la acción real
hipotecaria como la acción personal derivada del préstamo o crédito hipotecario, como es el
caso) si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando
suficientemente acreditada frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)
desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. Dicho principio de
salvaguardia jurisdiccional del tercer poseedor resulta aplicable con independencia del
procedimiento elegido por el acreedor para ejecutar su crédito hipotecario.
En efecto, las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la
suspensión de la nota recurrida, toda vez que el procedimiento del que dimana el
mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral en el momento de
presentación del mandamiento calificado, ya que es una mercantil que adquirió e
inscribió el dominio en el año 2012.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores
fundamentos de Derecho.
