BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 85141

procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el
titular registral, sin que pudiera alegarse en contra la limitación del ámbito calificador
respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protección
jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias
de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna,
exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos
que comprometen una titularidad inscrita si, o bien consta el consentimiento de su titular,
o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que el artículo 100
del Reglamento Hipotecario incluya los obstáculos que surjan del Registro. Así el
artículo 20 párrafo último, de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Orgánica 15/2003,
de 25 de Noviembre, ha facilitado tan sólo la anotación preventiva en los supuestos de
falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o
testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: que se trate de
procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de
que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el
mandamiento. Ninguna de estas circunstancias concurren en este expediente, por lo que
prevalece la regla general contenida en dicho artículo, cual es la que no podrá tomarse
anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en
la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el
procedimiento. (RDGN de 14, 18 y 19 de mayo de 2001, y de 4 octubre de 2015)
7. Entrando ya en la cuestión sustantiva reseñada por la registradora objeto de
controversia en el recurso, debe afirmarse que entre los principios de nuestro Derecho
Hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el
Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del
transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los
asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley
Hipotecaria. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del
Registro así́ como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan
consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
Se trata, por tanto, de la ejecución ordinaria de un crédito hipotecario resultando la
inscripción del bien gravado a favor de un tercer poseedor con anterioridad al inicio del
procedimiento judicial.
Tal cuestión ha sido resuelta por este Centro Directivo de manera uniforme al afirmar que
(vid. Resoluciones citadas en «Vistos»), hay que partir, en primer lugar, del artículo 132.1.º de
la Ley Hipotecaria, que extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y
cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes
hipotecados, entre otros extremos, al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de pago
al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el
Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento».
Por su parte, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que la demanda
ejecutiva se dirija «frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente
al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese
acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes». Y el artículo 686 de la misma
Ley de Enjuiciamiento Civil regula el requerimiento de pago estableciendo que «en el
auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al
deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se
hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro».
Por tanto, basta tener en cuenta estos preceptos legales para comprobar que es
necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes
hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo
la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con
anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.
El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de
la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no

cve: BOE-A-2020-11912
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Núm. 265