BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 85137

determina que la ejecución de la hipoteca deberá realizarse según los extremos que
contenga el título y que se hayan inscrito
Si lo que se ejecuta es la hipoteca y la ejecución se lleva a cabo sobre la base de los
extremos que haya contenido el título y que hayan sido inscritos en el Registro de la
Propiedad, es evidente que solo se puede determinar la legitimación activa en un
procedimiento de ejecución hipotecaria en función de la titularidad registral del derecho
real de hipoteca.
Así, el Tribunal Supremo también considera en su Sentencia de 29 de junio de 1989
que, dado que el cesionario se subroga en los derechos del acreedor cedente, está
legitimado para instar un procedimiento de ejecución hipotecaria, conservando todos los
derechos que tenía el acreedor original, en este caso, la entidad bancaria.
Tercero. Que, pese a que el titular registral de las tres fincas en la actualidad sea la
mercantil Explotaciones Agrarias Fraypemar S.L, por compra al demandado don F. G. V.
M., en virtud de escritura otorgada en el año 2012, las fincas estaban garantizadas con la
hipoteca constituida con la entidad bancaria en el año 2006, por lo que en el momento de
la compraventa, el titular registral era conocedor de que estaba adquiriendo unas
propiedades afectas a un préstamo pues conocía perfectamente las cargas con las que
contaban las tres fincas señaladas.
De hecho, el comprador tenía dos opciones: subrogarse como deudor hipotecante o
adquirir el bien gravado con la hipoteca pero sin asumir personalmente la
responsabilidad que tenía el deudor hipotecario, optando por esta última opción. Por lo
tanto, don F. G. V. continuaba como deudor hipotecario ostentando la entidad bancaria
un derecho de crédito frente a dicho deudor. Por lo tanto, al adquirir esta parte el crédito,
se subroga en la posición del banco, con los mismos derechos que éste ostentaba, entre
los que figura ejecutar dicho crédito y embargar las fincas.
Si bien el titular registral de las fincas no coincide con el demandado por esta parte,
no hay que olvidar la posición que se ocupa al ser los adquirientes del crédito que el
demandado tenía con la entidad bancaria, encontrándose gravadas las fincas con la
hipoteca constituida. Por tanto, según el Art. 105 LH la hipoteca no alterará la
responsabilidad personal e ilimitada del deudor del Art. 1911 CC, y quedan sujetos
directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone la hipoteca, cualquiera que
sea su poseedor, por lo que esos bienes responderán del cumplimiento de la obligación
para cuya seguridad fue constituida, tal y como se deriva del art. 104 LH.
La hipoteca implica un poder de sujeción de la cosa al crédito garantido, evitando la
realización de actos que perjudiquen o imposibiliten su ejercicio. Así, ningún acto
dispositivo, sea de carácter jurídico, sea de carácter material, positivo o negativo, puede
perjudicar al acreedor hipotecario, ya que su derecho es inmutable ante las disposiciones
jurídicas y materiales en perjuicio de la garantía
Los actos de disposición realizados por el propietario de la finca hipotecada no
pueden ser ni son actos dotados de una eficacia plena y absoluta, sino relativa, porque
están destinados a convertirse, o en actos plenamente eficaces, como realizados por el
propietario normal, o bien actos que proporcionan al adquirente un derecho que pierde,
en el caso y momento de adjudicación o venta de la finca. El propietario no puede querer
con eficacia, en perjuicio de la finalidad de la garantía, porque no tiene virtualidad
suficiente para realizar estos actos, lo que demuestra que la hipoteca afecta al poder de
disposición del propietario hipotecante.
Y si fueren varias las fincas hipotecadas, los acreedores podrán obtener el cobro
total de sus créditos instando la ejecución de una sola, de varias o de todas las fincas
gravadas, ya exceda o no la obligación u obligaciones garantizadas por las que se
ejecuta de la responsabilidad hipotecaria de la hipoteca, y ya el precio del remate exceda
o no del nominal de la obligación u obligaciones garantizadas por las que se ejecuta,
puesto que, como señala la resolución de la DGRN de 20 de julio de 1999 en un caso de
ejecución parcial de hipoteca en garantía de obligaciones al portador sobre varios
inmuebles sin asignación específica de aquéllas a éstos, la hipoteca no genera (vid arts.
124 y 156-4 de la LH) una afección individualizada de cada una de los las fincas

cve: BOE-A-2020-11912
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Núm. 265