BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 85151

configuración como anejo del jardín implica una forma de segregación o división, cuando
tal configuración supone considerar a dicho jardín como integrante de la Propiedad
Horizontal, por lo que la desvinculación de la misma y su separación de la finca matriz
exigiría la licencia que ahora se exige».
IV
Mediante escrito de fecha 24 de junio de 2020, el registrador se ratificó en su
calificación, emitió su informe, y remitió el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos el artículo 396 del Código Civil; los artículos 9 y 202 202 de la Ley Hipotecaria;
los artículos 26 y 28 número 4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por
el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; el
artículos 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; La
Ley 49/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal; los artículos 145 y 190 del
Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Navarra; y las Resoluciones
de la Dirección General los Registros y del Notariado de 28 de enero de 2005, 17 de
octubre de 2014, 22 de febrero y 2 de agosto de 2017, 19 de febrero y 25 de abril
de 2018, y 10 de septiembre de 2018.
1. La finca registral 12836 de Azagra fue inmatriculada en el año 2008, al amparo
del artículo 205 de la Ley con la descripción de casa y huerto al fondo con una superficie
solar total de 478 m2, correspondiendo a la casa 191 m2 y al huerto 287 m2.
En la escritura ahora calificada la finca se divide horizontalmente en tres elementos:
1) Garaje de 172 m2 con el huerto anejo de 287 m2; 2) Vivienda en planta primera de 120
m2; y 3) Vivienda en planta segunda de 120 m2.
El registrador señala tres defectos: 1) Que una casa inscrita de 191 m2 no se puede
dividir horizontalmente en tres elementos privativos que suman 412 m2 porque tal
superficie total de edificación no consta previamente inscrita en el Registro de la
Propiedad, y por tanto es necesario proceder a la previa declaración de rehabilitación,
modificación, ampliación, o lo que proceda, de la obra inscrita por alguno de los
procedimientos establecidos en la legislación vigente, 2) Que para dividir una vivienda
única en varios elementos privativos se precisa la previa obtención de la autorización
prevista en el artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997; 3) Que el elemento uno se
describe como garaje en planta baja de ciento setenta y dos metros cuadrados, al que
corresponde como anejo el huerto al fondo de la casa, con una superficie de doscientos
ochenta y siete metros cuadrados. Y ello implica que «la totalidad del suelo, (excepto el
ocupado por la edificación) … ha dejado de ser elemento común … para convertirse en
«parte» (anejo) de un elemento privativo, …, y que ello precisa también autorización
administrativa conforme al apartado 2 letra f del artículo 190 del Decreto Foral
Legislativo 1/2017, de 26 de julio.
El notario autorizante recurre alegando resumidamente: Que si la superficie total
construida no consta inscrita fue porque no se reflejó en el título inmatriculador, y no
porque no existiera en aquel momento; Que no es cierto, sino una simple suposición
del registrador sin base documental alguna, que haya ahora un aumento del número de
elementos independientes, porque la casa se inmatriculó sin especificar el número de
plantas ni su composición; Que el citado precepto de la legislación navarra no exige
licencia para la división en régimen de propiedad horizontal de un edificio, y que la
resolución de la DGRN de 28 de enero de 2005 consideró que la vinculación como anejo
de un jardín no implicaba una forma de división o segregación.

cve: BOE-A-2020-11913
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Núm. 265