BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 85150

a la inmatriculación de la finca, pero no a que no existieran en aquel momento, pues, …
de la Cédula Parcelaria incorporada al título del año 2008 resulta que la edificación tenía
quinientos cuatro metros cuadrados (504 m2) construidos. Podía el sr. Registrador,
entonces año 2008, con la misma firmeza que ahora se manifiesta, haber suspendido la
inmatriculación de la edificación, por no haber coincidencia entre los metros que
figuraban en el certificado expedido por la Secretaria con los que reflejaba la Cédula
Parcelaria, pero no lo hizo por razones que desconozco, aunque las intuyo; por lo que
ese error, no puede ahora trasladarlo a los otorgantes, con el consiguiente perjuicio
económico que ello conlleva, máxime cuando los metros totales construidos ya
figuraban, como he señalado anteriormente, en la Cédula Parcelaria del año 2008».
Y añade que «para la declaración o modificación de una construcción basta que se
haga constar la misma «en los títulos referentes al inmueble», tal y como prevé el
artículo 202, sin que sea exigible un título o declaración especifica como exige el
Registrador en su calificación», y que « si bien la escritura del año 2008 no refleja la
descripción de la edificación en su conjunto, por constar solo recogida la superficie
ocupada respecto del total solar, ello no significa que la construcción no existiera en
aquella época».
Y, en suma, que «dado que la edificación no ha sufrido modificación alguna, ni en la
realidad ni en el Servicio de Riqueza Territorial de Navarra, …, considero que no es
necesario la previa declaración de rehabilitación, modificación, ampliación o «lo que
proceda», (frase esta que no se realmente lo que significa jurídicamente), como afirma el
funcionario calificador, por lo que solicito de esa Dirección General la revocación de la
calificación registral en este punto.
En cuanto al segundo defecto, alega que «el artículo 190 del DFL 1/2017 de 26 de
Julio que señala los supuestos en que es necesario la previa autorización administrativa
para realizar determinados actos, entre los que no se encuentra la división en régimen
de propiedad horizontal de un edificio». Y respecto del artículo 53 del RD 1093/1997
alega que no procede su aplicación porque «no es cierto» sino «una suposición del Sr.
Registrador sin base documental alguna «… que en el título calificado se crean más
elementos independientes de los que se hicieron constar en el título previo del
año 2008», porque «se inmatriculó una casa sin especificar el número de plantas y su
composición, lo cual no significa que fuera una vivienda unifamiliar» y «no se reflejó en la
escritura ni en la inscripción, cuál era el número de elementos independientes».
Y que «la división efectuada, en el título ahora calificado, … es plenamente
coincidente con la suma de las superficies correspondientes a las dos unidades urbanas
que figuran en la Certificación Catastral descriptiva y gráfica». Asimismo afirma que
«toda vivienda unifamiliar es una casa, pero no toda casa es una vivienda unifamiliar, …
por lo que al Dividir Horizontalmente, lo que es una casa que no tenga el carácter de
unifamiliar en el Registro de la Propiedad, no hay necesariamente alteración de uso, ni
incremento del número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente».
Y que conforme a la resolución de la DGRN de 10 de septiembre de 2018 »declarada e
inscrita la obra nueva terminada y dividida la edificación resultante en régimen n de
propiedad horizontal sin que de dicha división resulte, directa o indirectamente, la
constitución de un complejo inmobiliario u operación jurídica alguna de la que pueda
resultar un parcelación o fraccionamiento del suelo, en los términos expuestos en los
fundamentos anteriores, carece de razón de ser la exigencia de licencia a efectos de
inscripción».
Y en cuanto al tercer defecto, alega que «ni estamos ante un supuesto de propiedad
horizontal tumbada ni se ha producido una segregación o división del terreno, el suelo
permanece común». Y que «la Resolución de ese Centro Directivo de 28 de enero
de 2005, sí que resuelve un supuesto idéntico al que nos ocupa, a una vivienda, sita en
planta segunda, integrante de un edificio en Régimen de Propiedad Horizontal se le
asigna como anejo un jardín situado en la parte posterior del edificio; pues bien en este
supuesto, el criterio adoptado por esa Dirección General es el de estimar el recurso al
afirmar literalmente: «No se comprende por qué el Registrador entiende que la

cve: BOE-A-2020-11913
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