BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 85149

para pasar de una vivienda unifamiliar a otra de tipo colectivo, sea en la misma planta o
en nuevas plantas.
Adicionalmente, también será exigible, como se deduce de la propia Resolución
de 12 de abril de 2011, cuando la división horizontal de las edificaciones se configure de
tal modo que puede suponer un acto equiparado a parcelación o a "cualesquiera otros
actos de división" de parcelas o terrenos.
Ciertamente, como ha señalado en otras ocasiones ese Centro Directivo, la división
horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga
la modificación de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas, ni tampoco de
segregación o cualesquiera otros actos de división, pues el régimen de propiedad
horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de
los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el
propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la
que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del terreno toda vez que no
hay alteración de forma.
Sin embargo, en línea con las resoluciones judiciales antes citadas, si la división
horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material
de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a
pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna
licencia urbanística, al amparo del artículo 190 del Decreto Foral Legislativo 1/2017,
de 26 de julio.
En el caso particular del expediente cabe afirmar que la configuración jurídica
adoptada supone constituir realmente dos entidades con autonomía tal que les permite
ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre
sí, desvirtuando el concepto de elemento común esencial, indivisible e inseparable al que
se refiere el artículo 396 del código civil.
Teniendo la consideración legal de actos de parcelación urbanística, cualquier
división o parcelación de terreno que se lleve a cabo en suelo urbano y urbanizable, al
amparo del apartado 2 letra f del artículo 190 del DFL 1/2017, de 26 de julio, y en
consecuencia siendo exigible la correspondiente licencia.
Por último, la Resolución de 17 de octubre de 2014, respecto de los actos de división
o segregación en sentido estricto, no considera admisible aportar una simple declaración
municipal de innecesariedad de licencia, pues según la concreta legislación urbanística
de la comunidad autónoma donde se ubica la finca, la licencia es siempre necesaria, y
una hipotética declaración de innecesariedad de licencia encerraría en sí misma una
contradicción y vulneración legal.»
A la luz de los Hechos y Fundamentos de derecho expuestos:
El Registrador que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado,
de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, ha
resuelto no practicar la inscripción solicitada por los defectos subsanables anteriormente
expuestos.
Contra la presente nota de calificación, (…)
Estella, 20 de febrero de 2020.–El registrador. Fdo. Antonio Luis Álvarez García».
III
El notario autorizante, don Ángel Ruiz Fernández, interpuso recurso contra la anterior
calificación mediante escrito de fecha 16 de junio de 2020, en el que, en esencia, alega
lo siguiente:
En cuanto al primer defecto, alega el notario que si los tres elementos cuya superficie
total es de cuatrocientos doce metros cuadrados (412 m2) no constan inscritos «se debe,
sin duda, a que no fueron reflejados en la escritura de 20 de mayo de 2008 que dio lugar

cve: BOE-A-2020-11913
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Núm. 265