III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-11913)
Resolución de 15 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estella n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la división de una finca en régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 85148
3. Mención aparte merece la configuración del elemento número uno de la
propiedad horizontal:
a) Departamento número uno. Garaje en planta baja del edificio sito en Azagra,
calle (…). Polígono 1, Parcela 694, Subárea 1, Unidad Urbana 2. Ocupa una superficie
de ciento setenta y dos metros cuadrados, y linda, al frente, calle de situación y caja de
escaleras; derecha entrando, Polígono 1, Parcela 1666, de la Comunidad de Propietarios
calle (…), y Polígono 1, Parcela 1667, de la Comunidad de Propietarios calle (…);
izquierda, portal y correa de escaleras, y Polígono 1, Parcela 693, de J. S. B.; y fondo,
huerto anejo. Le corresponde como anejo el huerto al fondo de la casa, con una
superficie de doscientos ochenta y siete metros cuadrados, que linda, al frente,
Departamento Número Uno, a través del cual tiene su acceso; derecha entrando,
Polígono 1, Parcela 1667, de la Comunidad de Propietarios calle (…); izquierda,
Polígono 1, Parcelas 693 y 1470, de J. S. B.; y fondo, calle. Participa en los elementos y
gastos comunes del edificio con una cuota de cincuenta enteros por ciento.
Es decir, la totalidad del suelo (excepto el ocupado por la edificación que no se sabe
cuál es), ha dejado de ser elemento común (artículo 396 del código civil) para convertirse
en "parte" (anejo) de un elemento privativo, susceptible de propiedad exclusiva y
aprovechamiento independiente.
La sentencia número 166/2016, de 18 de marzo, de la Audiencia Provincial de
Madrid, Sección Novena, establece, entre otras consideraciones, que la asignación del
uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos,
tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no
ocupadas por la construcción, no altera esa unidad. Reconociendo sin embargo que
«ciertamente, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos casos
situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal
tumbada se pueden esconder auténticas segregaciones o divisiones de terreno,
proscritas por la ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de
propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece común.
Pues bien sobre este tema, en los puntos 5 y 6 de los Fundamentos de Derecho de
la Resolución de 25 de abril de 2018, consta:
En este sentido, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Novena, en sentencia
número 431/2008, de 3 de octubre, viene a argumentar que... el artículo 396 del Código
Civil se refiere a un derecho de copropiedad sobre elementos comunes del edificio, "que
son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como...", es decir, no
cabe la consideración artificial de tales elementos comunes a fin de, con aplicación de la
normativa especial, impedir la aplicación de norma imperativa. En el caso de autos, la
adjudicación como anejo inseparable a cada una de las viviendas de dos porciones de
terreno en uso exclusivo no enerva la consideración de constituirse realmente dos
entidades con autonomía tal que les permitiría ser consideradas como objetos jurídicos
nuevos y absolutamente independientes entre sí (en palabras de la R. de 16 de julio
de 2005), pues, en definitiva, tal atribución a las viviendas de las citadas parcelas de
terreno como anejos inseparables y con uso exclusivo, choca frontalmente con la
consideración del legislador de ser elementos comunes los necesarios para el uso y
disfrute del edificio, indivisibles e inseparables, de forma que, como aduce el apelante,
en modo alguno cabría considerar que se trate de elemento común "esencial" (término
utilizado en Resolución de ese Centro Directivo), de forma que la atribución de su uso
exclusivo –recordemos, sobre trozos de terreno destinados a jardín–, es decir,
susceptibles de constituirse físicamente fincas independientes, implica una verdadera
división del suelo, compartiendo la Sala que el supuesto es análogo al de las
participaciones indivisas con atribución de uso exclusivo de terrenos a cada una.
De acuerdo con los fundamentos anteriormente expuestos, resulta exigible licencia a
efectos de inscripción tanto para la declaración de nuevas construcciones, como para su
división horizontal en la medida que suponga una alteración del uso de la edificación
cve: BOE-A-2020-11913
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 265
Miércoles 7 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 85148
3. Mención aparte merece la configuración del elemento número uno de la
propiedad horizontal:
a) Departamento número uno. Garaje en planta baja del edificio sito en Azagra,
calle (…). Polígono 1, Parcela 694, Subárea 1, Unidad Urbana 2. Ocupa una superficie
de ciento setenta y dos metros cuadrados, y linda, al frente, calle de situación y caja de
escaleras; derecha entrando, Polígono 1, Parcela 1666, de la Comunidad de Propietarios
calle (…), y Polígono 1, Parcela 1667, de la Comunidad de Propietarios calle (…);
izquierda, portal y correa de escaleras, y Polígono 1, Parcela 693, de J. S. B.; y fondo,
huerto anejo. Le corresponde como anejo el huerto al fondo de la casa, con una
superficie de doscientos ochenta y siete metros cuadrados, que linda, al frente,
Departamento Número Uno, a través del cual tiene su acceso; derecha entrando,
Polígono 1, Parcela 1667, de la Comunidad de Propietarios calle (…); izquierda,
Polígono 1, Parcelas 693 y 1470, de J. S. B.; y fondo, calle. Participa en los elementos y
gastos comunes del edificio con una cuota de cincuenta enteros por ciento.
Es decir, la totalidad del suelo (excepto el ocupado por la edificación que no se sabe
cuál es), ha dejado de ser elemento común (artículo 396 del código civil) para convertirse
en "parte" (anejo) de un elemento privativo, susceptible de propiedad exclusiva y
aprovechamiento independiente.
La sentencia número 166/2016, de 18 de marzo, de la Audiencia Provincial de
Madrid, Sección Novena, establece, entre otras consideraciones, que la asignación del
uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos,
tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no
ocupadas por la construcción, no altera esa unidad. Reconociendo sin embargo que
«ciertamente, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos casos
situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal
tumbada se pueden esconder auténticas segregaciones o divisiones de terreno,
proscritas por la ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de
propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece común.
Pues bien sobre este tema, en los puntos 5 y 6 de los Fundamentos de Derecho de
la Resolución de 25 de abril de 2018, consta:
En este sentido, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Novena, en sentencia
número 431/2008, de 3 de octubre, viene a argumentar que... el artículo 396 del Código
Civil se refiere a un derecho de copropiedad sobre elementos comunes del edificio, "que
son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como...", es decir, no
cabe la consideración artificial de tales elementos comunes a fin de, con aplicación de la
normativa especial, impedir la aplicación de norma imperativa. En el caso de autos, la
adjudicación como anejo inseparable a cada una de las viviendas de dos porciones de
terreno en uso exclusivo no enerva la consideración de constituirse realmente dos
entidades con autonomía tal que les permitiría ser consideradas como objetos jurídicos
nuevos y absolutamente independientes entre sí (en palabras de la R. de 16 de julio
de 2005), pues, en definitiva, tal atribución a las viviendas de las citadas parcelas de
terreno como anejos inseparables y con uso exclusivo, choca frontalmente con la
consideración del legislador de ser elementos comunes los necesarios para el uso y
disfrute del edificio, indivisibles e inseparables, de forma que, como aduce el apelante,
en modo alguno cabría considerar que se trate de elemento común "esencial" (término
utilizado en Resolución de ese Centro Directivo), de forma que la atribución de su uso
exclusivo –recordemos, sobre trozos de terreno destinados a jardín–, es decir,
susceptibles de constituirse físicamente fincas independientes, implica una verdadera
división del suelo, compartiendo la Sala que el supuesto es análogo al de las
participaciones indivisas con atribución de uso exclusivo de terrenos a cada una.
De acuerdo con los fundamentos anteriormente expuestos, resulta exigible licencia a
efectos de inscripción tanto para la declaración de nuevas construcciones, como para su
división horizontal en la medida que suponga una alteración del uso de la edificación
cve: BOE-A-2020-11913
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 265
