BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 265

Miércoles 7 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 85147

En nuestro caso el artículo 190 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio,
por ser finca sita en Azagra, Navarra, indica lo siguiente:
1. La licencia urbanística es el acto administrativo de control previo, de carácter
reglado y declarativo, mediante el cual la entidad local correspondiente autoriza las
actuaciones urbanísticas proyectadas de uso, aprovechamiento, transformación,
segregación y edificación del suelo, subsuelo y vuelo, previa comprobación de su
conformidad al ordenamiento urbanístico vigente.
2. Estarán sujetos a previa licencia, sin perjuicio de las demás autorizaciones
urbanísticas que fueran procedentes con arreglo a esta ley foral y de aquellas otras
autorizaciones que procedan con arreglo a la legislación específica aplicable, los
siguientes actos:
a) Las obras de construcción de edificaciones e instalaciones de todas clases de
nueva planta.
b) Las obras de ampliación de edificios e instalaciones de todas clases existentes.
c) Las obras de modificación o reforma que afecten a la estructura o al aspecto
exterior de los edificios e instalaciones de otras clases.
d) Las obras que modifiquen la disposición interior de los edificios, cualquiera que
sea su uso.
f) Las parcelaciones urbanísticas y las segregaciones y divisiones de fincas
rústicas.
h) La primera utilización u ocupación de los edificios e instalaciones, en general, y
la modificación del uso de los mismos…
Aparte lo anterior, el artículo 53, letra a), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio,
sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística,
relativo a la calificación de los títulos de constitución de régimen de propiedad horizontal,
y de modificación del régimen ya inscrito, según el cual "no podrán constituirse como
elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan
hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante
nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico
vigente, que se permite mayor número".
En el caso que nos ocupa, la "casa de 191 m2" inscrita en el Registro de la Propiedad
se divide en tres elementos independientes sin ningún tipo de autorización o declaración
de innecesariedad y, sin ni siquiera coincidir con la descripción de la edificación que
figura en la Certificación Catastral descriptiva y gráfica incorporada al título calificado, ya
que en ésta la parcela 694 del polígono 1 está compuesta por dos unidades urbanas,
subárea 1, unidad urbana 1 vivienda de 332 m2, y subárea 1, unidad urbana 2 garaje
de 172 m .
Resumiendo, en el Registro una casa de 191 m2, catastro dos unidades urbanas
vivienda de 332 m2 y garaje de 172 m2 respectivamente, y título tres departamentos
independientes garaje de 172 m2 con anejo, vivienda en planta primera de 120 m2 y
vivienda en planta segunda de 120 m2.
La Resolución de la Dirección General de Seguridad y Fe Pública de 12 de abril
de 2011, afirmó que la división horizontal de la única vivienda existente en la finca en
cuatro susceptibles de aprovechamiento independiente implica un cambio objetivo del
uso de la edificación que necesita licencia, por lo que su inscripción registral requiere la
acreditación de su previa obtención conforme a lo dispuesto por el artículo 53.a) del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio. En el caso de ese recurso constaba en el Registro el
carácter de vivienda unifamiliar de la que es objeto de división horizontal, división que al
entrañar un incremento del número de elementos susceptibles de aprovechamiento
independiente (cfr. artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997), supone también una
alteración del uso de la edificación, que de unifamiliar pasa a tener la consideración de
comunitaria o colectiva de acuerdo con las determinaciones del Plan General, lo que
justifica la exigencia de licencia.

cve: BOE-A-2020-11913
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