III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-11913)
Resolución de 15 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estella n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la división de una finca en régimen de propiedad horizontal.
11 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 85153
edificación se trataba de una vivienda, en singular y, por tanto, no se hizo alusión a la
posible existencia de varios elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.
Por tanto, no es «una simple suposición del registrador sin base documental alguna»,
como afirma el recurrente, que haya ahora un aumento del número de elementos
independientes respecto de los que se hicieron constar en la declaración de la obra
inserta en el título inmatriculador, sino que, claramente, sí que existe ese aumento, pues
donde inicialmente se decía haber tan solo una vivienda, ahora hay tres elementos
independientes, a saber: dos viviendas y un garaje, lo cual determina la aplicación del
precepto transcrito y la confirmación del defecto señalado por el registrador, con la
correlativa desestimación del recurso en este punto.
4. El tercer y último defecto consiste en que al elemento privativo en planta baja
(garaje de ciento setenta y dos metros cuadrados) se la asigna como anejo privativo todo
el suelo no ocupado por la edificación y destinado a huerto de doscientos ochenta y siete
metros cuadrados. Y el registrador sostiene que ello implica que «la totalidad del suelo
no ocupado por la edificación ha dejado de ser elemento común para convertirse en
parte (anejo) de un elemento privativo, susceptible de propiedad exclusiva y
aprovechamiento independiente», y que ello precisa también autorización administrativa
conforme al apartado 2 letra f del artículo 190 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26
de julio. El notario recurrente, por el contrario, afirma que tal precepto no es aplicable,
que «no se ha producido una segregación o división del terreno» y que «el suelo
permanece común».
El citado apartado 2 letra f del artículo 190 del Decreto Foral Legislativo 1/2017,
de 26 de julio establece que «estarán sujetos a previa licencia, sin perjuicio de las demás
autorizaciones urbanísticas que fueran procedentes con arreglo a esta ley foral y de
aquellas otras autorizaciones que procedan con arreglo a la legislación específica
aplicable, … f) Las parcelaciones urbanísticas y las segregaciones y divisiones de fincas
rústicas».
Y previamente el artículo 145 del mismo cuerpo legal señala que «se considera
parcelación urbanística toda división o segregación simultánea o sucesiva de terrenos en
dos o más lotes, cuando tenga por finalidad permitir o facilitar la realización de actos de
edificación o uso del suelo o del subsuelo sometidos a licencia urbanística».
En el caso que nos ocupa, conforme al título calificado, el terreno que se configura
como anejo del elemento en planta baja se describe como «huerto» de 287 m2, y de tal
expresión no cabe deducir de modo directo ni necesario que ese terreno tenga por
finalidad la realización de actos de edificación o uso del suelo o subsuelo sometidos a
licencia.
Pero por otra parte y sobre todo, para que pudiera hablarse propiamente de «división
de terrenos», sería preciso que el huerto de 287 metros cuadrados, que ya se declaraba
existente desde la primera descripción de la finca al tiempo de su inmatriculación, fuera
objeto de fraccionamiento, (bajo la fórmula o denominación jurídica que se quiera), en
varias porciones. Y en el caso que nos ocupa no hay tal fraccionamiento, sino que la
superficie total de huerto se asigna íntegramente a un solo elemento de la propiedad
horizontal.
Podríamos decir que, así como en la situación inicial la totalidad del huerto era suelo
anejo al único elemento susceptible de aprovechamiento independiente que constaba
declarado (la vivienda), ahora, en la situación final, la totalidad del huerto, sin
fraccionamiento alguno, es suelo anejo a uno de los tres elementos privativos del
régimen de la ley de propiedad horizontal.
Por tanto, aunque no es cierta la afirmación del notario de que el huerto sigue siendo
elemento común, pues pasa a ser anejo de un elemento privativo, sí que es cierto que no
se ha producido un fraccionamiento del suelo.
Caso diferente, que no concurre aquí, hubiera sido el de que tal superficie de
huerto/suelo no edificado sí se hubiera fraccionado a su vez en varias porciones, y cada
una de ellas hubiera sido asignada como anejo a distintos elementos privativos.
cve: BOE-A-2020-11913
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 265
Miércoles 7 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 85153
edificación se trataba de una vivienda, en singular y, por tanto, no se hizo alusión a la
posible existencia de varios elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.
Por tanto, no es «una simple suposición del registrador sin base documental alguna»,
como afirma el recurrente, que haya ahora un aumento del número de elementos
independientes respecto de los que se hicieron constar en la declaración de la obra
inserta en el título inmatriculador, sino que, claramente, sí que existe ese aumento, pues
donde inicialmente se decía haber tan solo una vivienda, ahora hay tres elementos
independientes, a saber: dos viviendas y un garaje, lo cual determina la aplicación del
precepto transcrito y la confirmación del defecto señalado por el registrador, con la
correlativa desestimación del recurso en este punto.
4. El tercer y último defecto consiste en que al elemento privativo en planta baja
(garaje de ciento setenta y dos metros cuadrados) se la asigna como anejo privativo todo
el suelo no ocupado por la edificación y destinado a huerto de doscientos ochenta y siete
metros cuadrados. Y el registrador sostiene que ello implica que «la totalidad del suelo
no ocupado por la edificación ha dejado de ser elemento común para convertirse en
parte (anejo) de un elemento privativo, susceptible de propiedad exclusiva y
aprovechamiento independiente», y que ello precisa también autorización administrativa
conforme al apartado 2 letra f del artículo 190 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26
de julio. El notario recurrente, por el contrario, afirma que tal precepto no es aplicable,
que «no se ha producido una segregación o división del terreno» y que «el suelo
permanece común».
El citado apartado 2 letra f del artículo 190 del Decreto Foral Legislativo 1/2017,
de 26 de julio establece que «estarán sujetos a previa licencia, sin perjuicio de las demás
autorizaciones urbanísticas que fueran procedentes con arreglo a esta ley foral y de
aquellas otras autorizaciones que procedan con arreglo a la legislación específica
aplicable, … f) Las parcelaciones urbanísticas y las segregaciones y divisiones de fincas
rústicas».
Y previamente el artículo 145 del mismo cuerpo legal señala que «se considera
parcelación urbanística toda división o segregación simultánea o sucesiva de terrenos en
dos o más lotes, cuando tenga por finalidad permitir o facilitar la realización de actos de
edificación o uso del suelo o del subsuelo sometidos a licencia urbanística».
En el caso que nos ocupa, conforme al título calificado, el terreno que se configura
como anejo del elemento en planta baja se describe como «huerto» de 287 m2, y de tal
expresión no cabe deducir de modo directo ni necesario que ese terreno tenga por
finalidad la realización de actos de edificación o uso del suelo o subsuelo sometidos a
licencia.
Pero por otra parte y sobre todo, para que pudiera hablarse propiamente de «división
de terrenos», sería preciso que el huerto de 287 metros cuadrados, que ya se declaraba
existente desde la primera descripción de la finca al tiempo de su inmatriculación, fuera
objeto de fraccionamiento, (bajo la fórmula o denominación jurídica que se quiera), en
varias porciones. Y en el caso que nos ocupa no hay tal fraccionamiento, sino que la
superficie total de huerto se asigna íntegramente a un solo elemento de la propiedad
horizontal.
Podríamos decir que, así como en la situación inicial la totalidad del huerto era suelo
anejo al único elemento susceptible de aprovechamiento independiente que constaba
declarado (la vivienda), ahora, en la situación final, la totalidad del huerto, sin
fraccionamiento alguno, es suelo anejo a uno de los tres elementos privativos del
régimen de la ley de propiedad horizontal.
Por tanto, aunque no es cierta la afirmación del notario de que el huerto sigue siendo
elemento común, pues pasa a ser anejo de un elemento privativo, sí que es cierto que no
se ha producido un fraccionamiento del suelo.
Caso diferente, que no concurre aquí, hubiera sido el de que tal superficie de
huerto/suelo no edificado sí se hubiera fraccionado a su vez en varias porciones, y cada
una de ellas hubiera sido asignada como anejo a distintos elementos privativos.
cve: BOE-A-2020-11913
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 265
