III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-11914)
Resolución de 15 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 85163
suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación
geográfica.
El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones,
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite
efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas,
si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no
totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar
a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. Resoluciones
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez
precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la
edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca
sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del
procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la
finca en que se ubique, según contempló este Centro Directivo en el apartado octavo de
su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de
algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la
Ley 13/2015, de 24 de junio.
Por tanto, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie
ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental,
que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a
colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo
estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se
encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.
7. Como ha reiterado esta Dirección General, no basta comparar en términos
aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca
sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de
aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal
comparación geométrica.
También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica
de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no
georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que
esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende
inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o
documentos técnicos que se aporten en el título.
Así, la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún más,
ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma
puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico,
como ya se puso de manifiesto por esta Dirección General en las Resoluciones de 6 y 28
de septiembre de 2016 o 4 de enero de 2019.
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación,
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin
intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, como prevén los artículos 9.b)
y 199 de la Ley Hipotecaria.
Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y
coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la
cve: BOE-A-2020-11914
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 265
Miércoles 7 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 85163
suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación
geográfica.
El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones,
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite
efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas,
si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no
totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar
a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. Resoluciones
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez
precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la
edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca
sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del
procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la
finca en que se ubique, según contempló este Centro Directivo en el apartado octavo de
su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de
algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la
Ley 13/2015, de 24 de junio.
Por tanto, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie
ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental,
que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a
colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo
estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se
encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.
7. Como ha reiterado esta Dirección General, no basta comparar en términos
aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca
sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de
aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal
comparación geométrica.
También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica
de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no
georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que
esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende
inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o
documentos técnicos que se aporten en el título.
Así, la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún más,
ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma
puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico,
como ya se puso de manifiesto por esta Dirección General en las Resoluciones de 6 y 28
de septiembre de 2016 o 4 de enero de 2019.
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación,
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin
intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, como prevén los artículos 9.b)
y 199 de la Ley Hipotecaria.
Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y
coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la
cve: BOE-A-2020-11914
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Núm. 265
