BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 85162

Directivo es clara y consolidada «en relación con la eficacia temporal de las normas en
esta materia, hay que recordar que, (…) en materia de inscripción de actos o negocios
jurídicos regulados por las normas urbanísticas de trascendencia inmobiliaria, el
registrador debe basar su calificación, no sólo en la legalidad intrínseca de los mismos,
sino también en las exigencias especiales que las normas exigen para su documentación
pública e inscripción registral. Son en consecuencia las sucesivas redacciones legales
en la materia (...), las que serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus
respectivos períodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan
ejecutado en un momento anterior (…)» (cfr. Resolución de 11 de marzo de 2014).
Como se afirmó en la Resolución de 15 de enero de 2015, «esta regla general, sin
embargo, sufre evidentes limitaciones en determinados ámbitos normativos, para evitar,
entre otras consecuencias, la posible aplicación de un régimen sancionador a una
infracción cometida antes de su entrada en vigor. Por eso hay que aclarar que –tal y
como se recoge en la mencionada Resolución de 11 de marzo de 2014– esta doctrina
general no puede resultar de aplicación en relación al ámbito sancionador de la
normativa urbanística cuando el período señalado para la prescripción de la acción
correspondiente ya se ha cumplido en su totalidad al tiempo de entrar en vigor la nueva
norma». Es por ello que habrá que atender en este aspecto a la normativa vigente a la
finalización de la edificación y, por tanto, al artículo 255 del Real Decreto
Legislativo 1/1992, de 26 de junio.
En definitiva, a falta de una completa motivación en la nota de calificación sobre la
eventual afección de la finca los condicionantes de este precepto, y, desde luego, toda
vez que queda acreditada la situación urbanística del suelo con el certificado municipal
(según se expuso en el anterior fundamento), debe desestimarse la exigencia de
acreditación administrativa previa sobre la calificación del suelo en orden a la inscripción
de la declaración de obra por la vía del 28.4 de la Ley de Suelo, pues en el supuesto tipo
del precepto, cumplidos el resto de presupuestos, el registrador comunica la inscripción
practicada tanto al Ayuntamiento como al órgano autonómico competente, con
constancia en el asiento, en la nota de despacho y la publicidad, advirtiendo a terceros y
permitiendo a la Administración urbanística competente controlar el acto y actuar en
consecuencia.
6. Por último, en cuanto a las dudas de que la edificación se ubique efectivamente
en la finca registral, esta cuestión ha sido tratada en reiteradas ocasiones por esta
Dirección General (cfr. «Vistos»), cuya doctrina procede reiterar ahora.
La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos
regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio,
señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley
Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de
la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá
constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de
coordenadas de la finca en que se ubique».
La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real
de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y
requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en
su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
Como es doctrina reiterada de este Centro Directivo, para inscribir cualquier
edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se
presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la
plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de

cve: BOE-A-2020-11914
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Núm. 265