BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 85158

Por último, de una forma sencilla y evidente, comparando los planos que constan en
el informe técnico, que también obra en la escritura, y el plano que se observa en la
certificación catastral, descriptiva y gráfica, independientemente de la diferencia de
superficie, se puede observar la identidad más que aproximada de ambas fincas.
Es más, se aprecia perfectamente que la diferencia de superficie entre los espacios a
los que se refieren ambos documentos están en la parte norte, junto a la carretera.
En segundo lugar, la diferencia de superficie existente entre la certificación catastral
descriptiva y gráfica y la finca registral, superior al 10%, resulta irrelevante, puesto que
en ningún caso pretende el otorgante modificar la superficie registral de la finca,
reconociendo este que la realidad jurídica y la física son la misma, es decir, dos mil
metros cuadrados. La certificación catastral descriptiva y gráfica, en este caso, es
únicamente relevante para comprobar si el suelo, efectivamente, es de naturaleza
urbana industrial y fuera de ordenación, nada más. La declaración de obra nueva, por
tanto, se efectúa con unas coordenadas georreferenciadas alternativas a catastro,
ajustándose estas a los dos mil metros cuadrados inscritos.
No es relevante, por tanto, la referencia a la legislación aplicable a la declaración de
obras nuevas en suelo rústico, puesto que queda suficientemente acreditado el cambio
de naturaleza del bien.
No resulta tampoco relevante al caso que nos ocupa el hecho de que la finca objeto
de la obra nueva proceda de segregaciones, puesto que no hay, en ningún caso,
modificación de la superficie de la finca y, en todo caso, la obra declarada se encuentra
perimetralmente dentro de los dos mil metros inscritos. Además, como se ha puesto de
manifiesto, la diferencia de superficie entre la realidad física y la registral (que es la
misma) y el contenido del catastro, según la documentación técnica incorporada, se
encuentra en el lindero norte de la finca, ajustándose el resto de linderos, Sur, Este y
Oeste, a los que resultan de la propia certificación catastral descriptiva y gráfica, no
pudiéndose producir, por tanto, ningún deslinde, puesto estos tres linderos coinciden con
catastro, como así consta en la georreferenciación efectuada por el técnico. En cuanto a
la posible invasión de dominio público, que solo podría producirse en el lindero norte,
carretera, puede observarse según la documentación técnica y la certificación catastral
incorporada, que los trescientos ochenta metros cuadrados de diferencia entre superficie
catastral y real (coincidente esta última con la registral) se encuentran en este punto. Si
con una superficie superior, según catastro, no se invade el dominio público, con más
razón no se invadirá si la linde reconocida por el técnico del otorgante se encuentra
mucho más al sur, es decir, más alejada de la carretera de lo que establece catastro. La
calificación del señor registrador implicaría que jamás se podría declarar una obra nueva
sobre ningún suelo colindante con dominio público (virtualmente casi todos), ya que
siempre podría este ser invadido. La duda podría entenderse si la superficie del suelo
que pretendiera inscribirse superase la actualmente inscrita, pero no es este el caso. Por
tanto, el técnico georreferencia el suelo (coincidente con catastro en los linderos Sur,
Este y Oeste; no coincidente con catastro, por ser menor, en el lindero fijo, Norte),
también georreferencia la edificación (dentro de los límites anteriores), y no se modifica
la superficie registral, por lo que no pueden albergarse dudas de que:
– No se invaden predios colindantes.
– No se invade el dominio público.
– No se pretende un deslinde encubierto.
– Las georreferencias que se incorporan son un supuesto, por tanto, de alternativas
al catastro, adecuándose, indubitablemente, a lo inscrito.
Con lo anteriormente argumentado, tampoco es sostenible el segundo de los
defectos aducidos por el señor registrador, puesto que, siendo la superficie de la finca
sobre la que se declara la obra nueva la misma que la inscrita, es radicalmente imposible
que el suelo pueda tener carácter demanial, ni estar afectado por servidumbre de uso
público, puesto que en ningún caso dichos aspectos resultan del contenido del registro.
Además, la resolución aducida por el señor registrador (treinta y uno de julio de dos mil

cve: BOE-A-2020-11914
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Núm. 265