III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-11645)
Resolución de 4 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se deniega la inscripción de una escritura de modificación de declaración de obra nueva y acta de fin de obra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 83681
del técnico que se incorpora por el notario al interponer el recurso y que no fue
presentado en el Registro junto con la escritura calificada.
Como ha declarado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del
Notariado (Resolución de 11 de diciembre de 2017), en los recursos, conforme al
artículo 326 de la Ley Hipotecaria, sólo cabe tener en cuenta los documentos
presentados en tiempo y forma, es decir, que hayan sido calificados por el registrador,
sin que sea admisible que se aporten al interponer el recurso; sin perjuicio de que los
interesados puedan volver a presentar los títulos cuya inscripción no se admitió, en unión
de los documentos aportados durante la tramitación del recurso a fin de obtener una
nueva calificación.
3. Entrando en el fondo del asunto, la cuestión esencial que se plantea es, si
perteneciendo un inmueble a varios propietarios en régimen de comunidad ordinaria es
necesario el concurso de todos ellos para inscribir la terminación de una obra en
construcción en la que ha habido ciertas modificaciones respecto del proyecto inicial.
Sin entrar a valorar la naturaleza jurídica de la declaración de obra nueva, deben
distinguirse dos supuestos distintos en cuanto a la capacidad exigible:
Para declarar la obra inicialmente (ya se trate de declaración de obra nueva en
construcción o declaración directa de obra nueva terminada) es preciso el
consentimiento unánime de los condueños. Así resulta del artículo 397 del Código Civil,
según el cual «ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer
alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos».
Este criterio ha sido acogido por esta Dirección General en Resoluciones de 20 y 21 de
febrero de 1969, y más recientemente en Resoluciones de 11 de diciembre de 2012, 12
de enero de 2015 y 29 de marzo de 2017. Esta última estima necesaria la intervención
de los condueños para la declaración de obra nueva conforme a las normas que rigen la
comunidad romana en nuestro Código Civil. Y recuerda la reiterada jurisprudencia del
Tribunal Supremo, sobre la inaplicación de la doctrina de la accesión invertida en estos
casos pues el comunero, ni construye en terreno ajeno, ni por supuesto invade terreno
ajeno (Sentencias de 29 de julio de 1994, 27 de junio de 1997, 26 de septiembre de 2007
y 21 de septiembre de 2011).
Pero lo que sí se produce en estos supuestos es el incumplimiento del artículo 397
del Código Civil. En efecto, el comunero que construye en suelo común actúa más allá
de los límites legales pero tal extralimitación no es física, en el sentido de que no invade,
como sucede en la accesión, un terreno colindante o ajeno sino jurídico y abstracto,
como abstracta es su cuota. Conforme a las normas de comunidad procederá, según los
casos, la demolición de la obra, su conversión en cosa común, constituyéndose en su
caso el régimen de propiedad horizontal, o bien dividirse material o económicamente.
En cambio, para declarar solo el fin de obra, cuando ya consta previamente
declarada la obra en construcción, en principio, basta con el consentimiento de la
mayoría de los partícipes. Conforme al artículo 47 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de
julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos
de Naturaleza Urbanística «cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en
construcción, se aplicarán las siguientes reglas: 1. Su finalización deberá hacerse
constar por nota al margen de la inscripción. Dicha nota se practicará en virtud de acta
notarial en la que cualquiera de los legitimados, conforme a lo dispuesto en este artículo,
acrediten dicha finalización mediante incorporación de la certificación referida en el
apartado 3 del artículo anterior. 2. Será inscribible el acta a que se refiere el párrafo
anterior cuando hubiese sido requerido su otorgamiento por el titular registral o por las
siguientes personas: (…) b) Si la finca perteneciese a varios titulares en pro indiviso, los
que reúnan la mayoría necesaria para realizar actos de administración».
El artículo 47 establece pues un criterio flexible en cuanto a las personas legitimadas
para otorgar el acta, permitiendo que concurran solamente los que ostenten la mayoría
necesaria para realizar actos de administración (artículo 398 del Código Civil), pues se
cve: BOE-A-2020-11645
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 261
Viernes 2 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 83681
del técnico que se incorpora por el notario al interponer el recurso y que no fue
presentado en el Registro junto con la escritura calificada.
Como ha declarado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del
Notariado (Resolución de 11 de diciembre de 2017), en los recursos, conforme al
artículo 326 de la Ley Hipotecaria, sólo cabe tener en cuenta los documentos
presentados en tiempo y forma, es decir, que hayan sido calificados por el registrador,
sin que sea admisible que se aporten al interponer el recurso; sin perjuicio de que los
interesados puedan volver a presentar los títulos cuya inscripción no se admitió, en unión
de los documentos aportados durante la tramitación del recurso a fin de obtener una
nueva calificación.
3. Entrando en el fondo del asunto, la cuestión esencial que se plantea es, si
perteneciendo un inmueble a varios propietarios en régimen de comunidad ordinaria es
necesario el concurso de todos ellos para inscribir la terminación de una obra en
construcción en la que ha habido ciertas modificaciones respecto del proyecto inicial.
Sin entrar a valorar la naturaleza jurídica de la declaración de obra nueva, deben
distinguirse dos supuestos distintos en cuanto a la capacidad exigible:
Para declarar la obra inicialmente (ya se trate de declaración de obra nueva en
construcción o declaración directa de obra nueva terminada) es preciso el
consentimiento unánime de los condueños. Así resulta del artículo 397 del Código Civil,
según el cual «ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer
alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos».
Este criterio ha sido acogido por esta Dirección General en Resoluciones de 20 y 21 de
febrero de 1969, y más recientemente en Resoluciones de 11 de diciembre de 2012, 12
de enero de 2015 y 29 de marzo de 2017. Esta última estima necesaria la intervención
de los condueños para la declaración de obra nueva conforme a las normas que rigen la
comunidad romana en nuestro Código Civil. Y recuerda la reiterada jurisprudencia del
Tribunal Supremo, sobre la inaplicación de la doctrina de la accesión invertida en estos
casos pues el comunero, ni construye en terreno ajeno, ni por supuesto invade terreno
ajeno (Sentencias de 29 de julio de 1994, 27 de junio de 1997, 26 de septiembre de 2007
y 21 de septiembre de 2011).
Pero lo que sí se produce en estos supuestos es el incumplimiento del artículo 397
del Código Civil. En efecto, el comunero que construye en suelo común actúa más allá
de los límites legales pero tal extralimitación no es física, en el sentido de que no invade,
como sucede en la accesión, un terreno colindante o ajeno sino jurídico y abstracto,
como abstracta es su cuota. Conforme a las normas de comunidad procederá, según los
casos, la demolición de la obra, su conversión en cosa común, constituyéndose en su
caso el régimen de propiedad horizontal, o bien dividirse material o económicamente.
En cambio, para declarar solo el fin de obra, cuando ya consta previamente
declarada la obra en construcción, en principio, basta con el consentimiento de la
mayoría de los partícipes. Conforme al artículo 47 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de
julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos
de Naturaleza Urbanística «cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en
construcción, se aplicarán las siguientes reglas: 1. Su finalización deberá hacerse
constar por nota al margen de la inscripción. Dicha nota se practicará en virtud de acta
notarial en la que cualquiera de los legitimados, conforme a lo dispuesto en este artículo,
acrediten dicha finalización mediante incorporación de la certificación referida en el
apartado 3 del artículo anterior. 2. Será inscribible el acta a que se refiere el párrafo
anterior cuando hubiese sido requerido su otorgamiento por el titular registral o por las
siguientes personas: (…) b) Si la finca perteneciese a varios titulares en pro indiviso, los
que reúnan la mayoría necesaria para realizar actos de administración».
El artículo 47 establece pues un criterio flexible en cuanto a las personas legitimadas
para otorgar el acta, permitiendo que concurran solamente los que ostenten la mayoría
necesaria para realizar actos de administración (artículo 398 del Código Civil), pues se
cve: BOE-A-2020-11645
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