III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-11645)
Resolución de 4 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se deniega la inscripción de una escritura de modificación de declaración de obra nueva y acta de fin de obra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 83682
supone que el resto de copropietarios ya prestaron su consentimiento en el momento de
declarar la obra nueva en construcción.
Ahora bien, esta regla especial y flexible debe ser matizada en los supuestos en que,
como en este caso, se introducen modificaciones en el fin de obra respecto de la obra en
construcción, en los que sí será necesario el consentimiento de todos los partícipes.
Así resulta del artículo 28.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
según el cual «en aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no
coincida con la que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido
modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se
producirá mediante un asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto
en el apartado 1 en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas
terminadas».
El precepto, de rango legal, se remite en caso de producirse modificaciones en el
proyecto a los requisitos generales de las obras nuevas; reglas que exigen unanimidad
conforme al artículo 397 del Código Civil, tal y como ha quedado expuesto
anteriormente.
Del mismo modo, prevé que en estos casos la constancia de la terminación de la
obra se haga mediante un asiento de inscripción y no mediante una nota marginal,
pudiendo plantearse igualmente si sería necesaria escritura pública o bastaría acta
notarial, cuestión en la que no entraremos al no ser objeto del presente caso.
Además, el artículo se refiere a cualquier modificación introducida en el proyecto, con
independencia de su entidad, pues no distingue si las modificaciones son sustanciales o
de escasa entidad.
Cuando la Ley quiere tomar en consideración la importancia de una obra lo dice
expresamente, como ocurre, por ejemplo, en la Ley de Ordenación de la Edificación
de 1999 que excluye expresamente de su ámbito de aplicación las construcciones de
escasa entidad constructiva y sencillez técnica [artículo 2.2.a)].
Por tanto, el que las modificaciones introducidas puedan parecer accesorias de la
instalación principal no justifica que se prescinda del consentimiento de uno de los
titulares del dominio, ya que la normativa legal invocada impide que cualquier condueño
pueda hacer alteraciones de la cosa común sin consentimiento de todos los demás. A la
misma conclusión lleva el principio de legitimación y de tracto sucesivo, consagrados en
los artículos 38 y 20, respectivamente, de la Ley Hipotecaria.
Finalmente apuntar, que el posible riesgo señalado por el notario de dejar sin
aplicación el artículo 47.2.b) del Real Decreto 1093/1997 cuando se produzcan
pequeñas alteraciones en el proyecto, podría soslayarse fácilmente si en la escritura de
obra en construcción los titulares registrales prestan su consentimiento a que se inscriba
en su día la terminación de la obra a pesar de que se introduzcan pequeñas
modificaciones, siempre y cuando ello quede acreditado suficientemente, por ejemplo,
mediante certificado de técnico.
En el caso de este expediente, se han introducido dos modificaciones en la obra
nueva consistentes en la construcción de una caseta-vestuarios de 34,65 metros
cuadrados y en un nuevo vado para la desinfección de vehículos. Modificaciones que,
sean accesorias o sustanciales, requieren el consentimiento de todos los copropietarios.
4. Por último, y en cuanto al argumento sostenido por el recurrente sobre la
necesidad de nueva licencia del Ayuntamiento si se considera una modificación
sustancial de obra, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo (cfr.
Resoluciones citadas en los «Vistos»), según la cual corresponde al técnico certificante
(vid. artículo 28 de Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana) la
responsabilidad en relación a la afirmación de que la obra terminada es «conforme a la
descripción del proyecto» amparado por la licencia o autorización.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso
interpuesto y confirmar la nota de calificación de la registradora.
cve: BOE-A-2020-11645
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 261
Viernes 2 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 83682
supone que el resto de copropietarios ya prestaron su consentimiento en el momento de
declarar la obra nueva en construcción.
Ahora bien, esta regla especial y flexible debe ser matizada en los supuestos en que,
como en este caso, se introducen modificaciones en el fin de obra respecto de la obra en
construcción, en los que sí será necesario el consentimiento de todos los partícipes.
Así resulta del artículo 28.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
según el cual «en aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no
coincida con la que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido
modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se
producirá mediante un asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto
en el apartado 1 en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas
terminadas».
El precepto, de rango legal, se remite en caso de producirse modificaciones en el
proyecto a los requisitos generales de las obras nuevas; reglas que exigen unanimidad
conforme al artículo 397 del Código Civil, tal y como ha quedado expuesto
anteriormente.
Del mismo modo, prevé que en estos casos la constancia de la terminación de la
obra se haga mediante un asiento de inscripción y no mediante una nota marginal,
pudiendo plantearse igualmente si sería necesaria escritura pública o bastaría acta
notarial, cuestión en la que no entraremos al no ser objeto del presente caso.
Además, el artículo se refiere a cualquier modificación introducida en el proyecto, con
independencia de su entidad, pues no distingue si las modificaciones son sustanciales o
de escasa entidad.
Cuando la Ley quiere tomar en consideración la importancia de una obra lo dice
expresamente, como ocurre, por ejemplo, en la Ley de Ordenación de la Edificación
de 1999 que excluye expresamente de su ámbito de aplicación las construcciones de
escasa entidad constructiva y sencillez técnica [artículo 2.2.a)].
Por tanto, el que las modificaciones introducidas puedan parecer accesorias de la
instalación principal no justifica que se prescinda del consentimiento de uno de los
titulares del dominio, ya que la normativa legal invocada impide que cualquier condueño
pueda hacer alteraciones de la cosa común sin consentimiento de todos los demás. A la
misma conclusión lleva el principio de legitimación y de tracto sucesivo, consagrados en
los artículos 38 y 20, respectivamente, de la Ley Hipotecaria.
Finalmente apuntar, que el posible riesgo señalado por el notario de dejar sin
aplicación el artículo 47.2.b) del Real Decreto 1093/1997 cuando se produzcan
pequeñas alteraciones en el proyecto, podría soslayarse fácilmente si en la escritura de
obra en construcción los titulares registrales prestan su consentimiento a que se inscriba
en su día la terminación de la obra a pesar de que se introduzcan pequeñas
modificaciones, siempre y cuando ello quede acreditado suficientemente, por ejemplo,
mediante certificado de técnico.
En el caso de este expediente, se han introducido dos modificaciones en la obra
nueva consistentes en la construcción de una caseta-vestuarios de 34,65 metros
cuadrados y en un nuevo vado para la desinfección de vehículos. Modificaciones que,
sean accesorias o sustanciales, requieren el consentimiento de todos los copropietarios.
4. Por último, y en cuanto al argumento sostenido por el recurrente sobre la
necesidad de nueva licencia del Ayuntamiento si se considera una modificación
sustancial de obra, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo (cfr.
Resoluciones citadas en los «Vistos»), según la cual corresponde al técnico certificante
(vid. artículo 28 de Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana) la
responsabilidad en relación a la afirmación de que la obra terminada es «conforme a la
descripción del proyecto» amparado por la licencia o autorización.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso
interpuesto y confirmar la nota de calificación de la registradora.
cve: BOE-A-2020-11645
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 261