III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-11645)
Resolución de 4 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se deniega la inscripción de una escritura de modificación de declaración de obra nueva y acta de fin de obra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 83680
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria; 397 y 398 del Código Civil; 28 del
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 45 y siguientes Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las Sentencias del Tribunal Supremo
de 29 de julio de 1994, 27 de junio de 1997, 26 de septiembre de 2007 y 21 de
septiembre de 2011, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 20 y 21 de febrero de 1969, 2 de agosto y 11 de diciembre de 2012, 12 de
enero de 2015 y 29 de marzo y 11 de diciembre de 2017.
1. Es objeto de este expediente decidir si es necesario el consentimiento de todos
los copropietarios de la finca para la constancia registral de una finalización de obra,
habiéndose introducido modificaciones respecto del proyecto inicial.
Son datos relevantes para la resolución de este recurso los siguientes:
– La finca sobre la que se declara la modificación y terminación de la obra,
registral 2.744 de Castejón Valdejasa, figura inscrita a favor de doña E. B. M. en cuanto a
una participación indivisa del 43,77 % y de don J. L. C. B. y doña I. M. A. B., con carácter
consorcial, en cuanto al 56,23 % restante.
– La escritura ha sido otorgada, exclusivamente, por los titulares registrales de la
participación del 56,23 % sin que comparezca la titular de la participación del 43,77 %
restante.
– Del historial registral resulta que la descripción actual de la finca es la siguiente:
Campo de 3 hectáreas, 59 áreas y 26 centiáreas. Dentro de su perímetro existe una
explotación porcina compuesta de dos naves de cebo de 869,40 metros cuadrados de
superficie cada una de ellas, caseta de vestuarios y almacén de utillaje de 15 metros
cuadrados, fosa de purines subterránea y fosa de cadáveres. Y se están construyendo
dos naves de 858,47 metros cuadrados de superficie cada una de ellas, nuevo depósito
de agua y vallado perimetral.
En la escritura que se presenta a inscripción se introducen dos modificaciones
respecto de la obra en construcción que figura inscrita en el Registro consistentes en: la
construcción de una caseta-vestuarios de 34,65 metros cuadrados y en un nuevo vado
para la desinfección de vehículos.
La registradora considera necesaria la intervención de todos los titulares registrales
para hacer constar la finalización de la obra con las modificaciones incorporadas.
Basándose en los artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria y 397 del Código Civil, entiende
que, estando la finca inscrita en proindivisión, la legitimación para otorgar el acto por el
que se modifica el derecho inscrito, en este caso la obra nueva inscrita, corresponde a
todos los condueños.
El notario, sin embargo, opina que la modificación de la obra contenida en la
escritura de modificación de declaración de obra nueva y acta de finalización de obra es
una «alteración accesoria e insustancial» y lo califica como acto de mera administración.
Entiende que basta con el consentimiento de la mayoría de los partícipes invocando el
artículo 47.2.b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio 1997. Incorpora al expediente
un certificado técnico que acredita que ambas alteraciones son de escasa entidad
constructiva y sencillez técnica; certificado que no se aportó en el momento de la
calificación. Recalca que en las escrituras previas comparecieron todos los titulares
registrales y que en cuanto a la financiación de la construcción corresponde en exclusiva
a los titulares registrales que comparecen, teniendo lugar la construcción en parte en
suelo propio y en parte en suelo ajeno.
2. En primer lugar, como cuestión de carácter puramente formal, cabe señalar que
para la resolución de este expediente no puede tomarse en consideración el certificado
cve: BOE-A-2020-11645
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 261
Viernes 2 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 83680
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria; 397 y 398 del Código Civil; 28 del
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 45 y siguientes Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las Sentencias del Tribunal Supremo
de 29 de julio de 1994, 27 de junio de 1997, 26 de septiembre de 2007 y 21 de
septiembre de 2011, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 20 y 21 de febrero de 1969, 2 de agosto y 11 de diciembre de 2012, 12 de
enero de 2015 y 29 de marzo y 11 de diciembre de 2017.
1. Es objeto de este expediente decidir si es necesario el consentimiento de todos
los copropietarios de la finca para la constancia registral de una finalización de obra,
habiéndose introducido modificaciones respecto del proyecto inicial.
Son datos relevantes para la resolución de este recurso los siguientes:
– La finca sobre la que se declara la modificación y terminación de la obra,
registral 2.744 de Castejón Valdejasa, figura inscrita a favor de doña E. B. M. en cuanto a
una participación indivisa del 43,77 % y de don J. L. C. B. y doña I. M. A. B., con carácter
consorcial, en cuanto al 56,23 % restante.
– La escritura ha sido otorgada, exclusivamente, por los titulares registrales de la
participación del 56,23 % sin que comparezca la titular de la participación del 43,77 %
restante.
– Del historial registral resulta que la descripción actual de la finca es la siguiente:
Campo de 3 hectáreas, 59 áreas y 26 centiáreas. Dentro de su perímetro existe una
explotación porcina compuesta de dos naves de cebo de 869,40 metros cuadrados de
superficie cada una de ellas, caseta de vestuarios y almacén de utillaje de 15 metros
cuadrados, fosa de purines subterránea y fosa de cadáveres. Y se están construyendo
dos naves de 858,47 metros cuadrados de superficie cada una de ellas, nuevo depósito
de agua y vallado perimetral.
En la escritura que se presenta a inscripción se introducen dos modificaciones
respecto de la obra en construcción que figura inscrita en el Registro consistentes en: la
construcción de una caseta-vestuarios de 34,65 metros cuadrados y en un nuevo vado
para la desinfección de vehículos.
La registradora considera necesaria la intervención de todos los titulares registrales
para hacer constar la finalización de la obra con las modificaciones incorporadas.
Basándose en los artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria y 397 del Código Civil, entiende
que, estando la finca inscrita en proindivisión, la legitimación para otorgar el acto por el
que se modifica el derecho inscrito, en este caso la obra nueva inscrita, corresponde a
todos los condueños.
El notario, sin embargo, opina que la modificación de la obra contenida en la
escritura de modificación de declaración de obra nueva y acta de finalización de obra es
una «alteración accesoria e insustancial» y lo califica como acto de mera administración.
Entiende que basta con el consentimiento de la mayoría de los partícipes invocando el
artículo 47.2.b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio 1997. Incorpora al expediente
un certificado técnico que acredita que ambas alteraciones son de escasa entidad
constructiva y sencillez técnica; certificado que no se aportó en el momento de la
calificación. Recalca que en las escrituras previas comparecieron todos los titulares
registrales y que en cuanto a la financiación de la construcción corresponde en exclusiva
a los titulares registrales que comparecen, teniendo lugar la construcción en parte en
suelo propio y en parte en suelo ajeno.
2. En primer lugar, como cuestión de carácter puramente formal, cabe señalar que
para la resolución de este expediente no puede tomarse en consideración el certificado
cve: BOE-A-2020-11645
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 261
