BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 83679

una “modificación” en sentido estricto, siendo meras alteraciones accesorias al proyecto
principal.
La calificación como modificación sustancial, a pesar de la claridad con la que se
indica, en que la Registradora sustituta se fundamenta principalmente, es que se ha
instalado “una nueva balsa”. Erróneamente parece que ha interpretado que junto con el
depósito de agua, se ha hecho una nueva balsa. El depósito de agua, es la balsa. Los
depósitos pueden ser aéreos o en superficie, únicamente se ha hecho constar la
descripción más detallada que el arquitecto hacía de dicho depósito de agua en su
certificado final de obra (…).
Por tanto, dichas modificaciones, no son tales, son meras “alteraciones” accesorias,
carentes de entidad suficiente como para cambiar la calificación de mero acto de
administración.
Lo que es coherente igualmente, con la innecesidad de nueva licencia. En una
modificación sustancial de la obra, entiendo que sería necesaria nueva licencia del
Ayuntamiento.
En consecuencia, nos encontramos ante un fin de obra, con una alteración accesoria
e insustancial, reiterando mi calificación como acto de naturaleza de mera
administración, calificación que se corresponde con la mayor flexibilidad que en cuanto a
las personas legitimadas para este acto dispone el artículo 47 del RD 1093/1997, de 4 de
Julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al reglamento para la
Ejecución de la Ley hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos
de Naturaleza Urbanística, de conformidad con el apartado 3 a) “la persona que hubiera
declarado la obra”.
En nuestro caso, en las escrituras previas, comparecieron todos los titulares de las
fincas afectadas, autorizando todos ellos las operaciones a realizar, en concreto Doña E.
B. M, puesto que se iba a construir sobre parte de su terreno y como hipotecante no
deudora. Literalmente en la escritura de declaración de obra nueva se hacía constar para
que no hubiera lugar a dudas y volviendo a comparecer Doña E. B. M, lo siguiente:
“V. Aclaración de la financiación de la construcción. Los cónyuges don J. L. C. B. y
doña I. M. A. B. declaran la construcción detallada anteriormente, que será financiada
exclusivamente por ellos mismos, en terreno en parte propio y en parte ajeno, por ser
el 43,77 % propiedad de doña E. B. M, tal y como consta en la escritura de Agrupación
de fincas, otorgada ante mí, el día veinticinco de junio de dos mil diecinueve, número 450
de mi protocolo y de conformidad con lo pactado y expuesto en el mismo.”
Quedando claro que la obra nueva se declaraba, e iba a ser sufragada íntegramente,
por el matrimonio constituido por don J. L. C. B y doña I. M. A. B, ambos comparecientes
en la escritura de fin de obra presentada y calificada negativamente.
Además, el citado precepto igualmente recoge en su punto 2. B) que también se
podría declarar por los titulares en proindiviso que tengan mayoría suficiente para
realizar actos de administración, como es nuestro caso, al tener el 56,23 %.
En definitiva, interpretar que cualquier alteración no sustancial del proyecto de una
obra en construcción, supondría cambiar su calificación a un acto de riguroso dominio,
sería una interpretación tan estricta, que conllevaría la casi total inaplicación del
artículo 47, ya que pocas obras no tienen pequeñas alteraciones a lo largo de su
construcción y entonces la finalidad de la mayor flexibilidad que en cuanto a las personas
legitimadas da el Rd, quedaría sin efecto, además, que el principal argumento de la
Señora Registradora a los efectos de calificar como modificación sustancial, que era la
realización de un nuevo embalse, ya se ha dicho que es un error de interpretación.»
V
La registradora de la Propiedad de Ejea de los Caballeros emitió informe el día 6 de
julio de 2020 ratificando su calificación en todos los extremos y elevó el expediente a
esta Dirección General.

cve: BOE-A-2020-11645
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Núm. 261