BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 83665

Sexto.–Resultando del Registro de la Propiedad y de la escritura pública otorgada el
día 9 de abril de 1943 ante el notario de Bilbao don Celestino María del Arenal y García
de Enterría que la parte del primer piso destinada a servicio del cinematógrafo fue
adjudicada por mitad y pro indiviso, una mitad por terceras e iguales partes a los señores
O. G. y la otra mitad a don P. V. C., el principio de legitimación registral (artículos 1.3 y 38
de la Ley Hipotecaria) obliga a presumir que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Una
vez practicado un asiento en el Registro de la Propiedad, el mismo se encuentra bajo la
salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su
inexactitud bien con consentimiento de todos los interesados, bien por los tribunales de
justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40
y 82 de la Ley Hipotecaria).
Séptimo.–La STS número 295/2006, de 21 de marzo, confirma que no puede
practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los
vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que
aquel haya sido parte. También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia
del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de
una forma contundente, declara: “Esta función revisora debe hacerse en el marco de la
función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH y más
en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100
RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se
hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador
revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya
cancelación se ordena por el tribunal”.
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al
proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la
demandante, titular registral, en los siguientes términos: “(...) el reconocimiento de
circunstancias favorables a la acusación particular, (...) no puede deparar efectos
inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad
alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera
serlo o no en una realidad extra registral que a aquél le era desconocida. El órgano
judicial venía particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos
terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses
por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos
posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser oídos en
defensa de los suyos propios”.
En resumen, el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de
tracto (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) aun cuando se trate de documentos
judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al
registrador calificar del documento judicial “los obstáculos que surjan del Registro”, y
entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido
parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.

cve: BOE-A-2020-11644
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Núm. 261