BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 83664

copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos,
pertenencias y servicios comunes. A cada piso o local se atribuirá una cuota de
participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del
mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y
beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local
no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en
los artículos 10 y 17 de esta Ley. En el título calificado se fija la cuota de participación de
cada uno de los departamentos de aprovechamiento independiente del edificio señalado
con el número (…) de Bilbao, por acuerdo adoptado por la junta general de propietarios
de conformidad con los apartados 6 y 8 del artículo 17 de la Ley de Propiedad
Horizontal.
Segundo.–Desde el punto de vista registral, los antecedentes legislativos de la
propiedad horizontal han de buscarse en los artículos 8 de la Ley Hipotecaria de 1861
y 322 de su Reglamento. Establecía el artículo 8 que “se considerará como una sola
finca... toda finca urbana o todo edificio, aunque pertenezca en porciones señaladas,
habitaciones o pisos a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno”. Este
precepto pasó inalterado al artículo 8 de la Ley Hipotecaria de 16 de diciembre de 1909.
La Ley de 26 de octubre de 1939 modificó el artículo 396 del Código Civil, así como el
artículo 8 de la Ley Hipotecaria. Dicha ley representó un reconocido esfuerzo hacia la
individualización de la propiedad de cada piso o local, independizándola de la figura de la
comunidad, criterio que siguió la reforma Hipotecaria de 1944-1946, en cuyo artículo 8 se
establecía la posibilidad de abrir folio registral a cada uno de los pisos o departamentos
susceptibles de aprovechamiento independiente, al decirse que “...podrán inscribirse,
también, como fincas independientes, los diferentes pisos o partes de piso susceptibles
de dominio separado de un mismo edificio...”. El proceso culmina con la actual Ley sobre
Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, que modifica, nuevamente, el artículo 8 de
la Ley Hipotecaria estableciendo obligatoriamente el sistema de pluralidad de folio para
cada uno de los diferentes pisos o locales susceptibles de aprovechamiento
independiente. Es decir, se inició con un sistema de folio único, pasando por un sistema
de folio múltiple voluntario y culminando con el carácter obligatorio del folio múltiple (cfr.
RDGRN de 27 de septiembre de 2016).
Tercero.–La comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica, por lo que no
cabe inscribir bienes a nombre de esta (RDGRN 1 septiembre 1981, 23 junio 2001, 25
mayo 2005, 3 marzo 2008 y 6 de febrero 2014). No obstante, algunas resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado (por ejemplo, las de 12 de febrero
de 2016 y 26 de julio de 2017) han confirmado la posibilidad de practicar dichas
inscripciones cuando se trate de una adjudicación judicial derivada de la reclamación de
un crédito del que sea titular la comunidad.
Cuarto.–Por el contrario, es posible el reflejo registral de los elementos comunes de
un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal. Así resulta de lo dispuesto en
el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y en el artículo 8.4 de la Ley Hipotecaria.
Ha confirmado la Dirección General de los Registros y del Notariado que, en la
propiedad horizontal y como regla general, todo lo que no aparece titulado como
privativo se debe considerar común (RDGRN de 27 de enero de 2006, 9 de enero
de 2012, 7 de julio de 2014 y 14 de abril de 2015, por ejemplo). Como se afirma en la
RDGRN de 9 de enero de 2012 (BOE de 30 de enero), “...no siempre se encuentra la
descripción completa de todos los elementos comunes en la escritura de división
horizontal, ni es necesario, debido al carácter común de todos los elementos que no
están asignados específicamente al conjunto de los individuales.”
Quinto.–En la escritura pública calificada se solicita la constancia tabular de las
cuotas de participación en los elementos comunes de los elementos de aprovechamiento
independiente que se mencionan –cuya suma representa el 100 por 100– del edificio
señalado con el número (…) de Bilbao y el consecuente reflejo registral del carácter de
elementos comunes de dos espacios, uno de ellos situado en la planta baja y el otro en
la primera planta alta.

cve: BOE-A-2020-11644
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Núm. 261