BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 83674

particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH.
Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se
hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador
revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya
cancelación se ordena por el tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14
de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el
derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución
Española) y al proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución
Española) de la demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(...) el
reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede
deparar efectos inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no
dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el
disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquél le era
desconocida. El órgano judicial venía particularmente obligado a promover la presencia
procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver
perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba
hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también
pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios».
5. Reiterando una asentada doctrina, la Dirección General de Registros y del
Notariado ha afirmado en su Resolución de 2 de agosto de 2014 que la declaración de
nulidad de una escritura pública en un procedimiento judicial, en el que no han sido parte
los titulares de derechos y cargas posteriores y que no fue objeto de anotación
preventiva de demanda de nulidad con anterioridad a la inscripción de tales cargas o
derechos que se haya mantenido vigente, no puede determinar su cancelación
automática. Es preciso tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a
las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el
consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo
entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es
exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos, y d) que la
anotación preventiva de demanda, que fue solicitada, no llegó a practicarse por defectos
que no llegaron a subsanarse y por acordarse posteriormente el levantamiento de tal
medida cautelar por el órgano judicial competente.
Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que una
sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos
posteriores –cuando no estuviera vigente la anotación preventivamente de la demanda–
es necesario que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento, lo que en este
caso no se ha efectuado. En el caso de que el procedimiento se haya entendido
exclusivamente contra el adquirente cuya titularidad se anula (pero que dejó de ser titular
registral en virtud de otra transmisión posterior inscrita), la sentencia sólo producirá
efectos contra éste de conformidad con las reglas generales de nuestro ordenamiento
(artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Pero el titular registral del dominio en
virtud de inscripción vigente cuya cancelación se pretende no fue parte en dicho
procedimiento, ni se ha llegado a practicar la anotación preventiva de la demanda en el
Registro.

cve: BOE-A-2020-11644
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 261