BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 83658

septiembre, 21 de octubre y 7 y 14 de noviembre de 2016, 21 de julio, 24 de octubre y 14
de diciembre de 2017, 20 de febrero y 9 y 30 de julio de 2018 y 2 de octubre de 2019.
1. Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se
solicita, conforme al párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación
–por caducidad– de una hipoteca en garantía de letras de cambio. En la constitución de
se pactó que «si no fueran satisfechas a dicha fecha de su vencimiento, el vencimiento
de la hipoteca constituida será de un año, a contar desde el otorgamiento del título que la
motivó, esto es, el día treinta de septiembre de mil novecientos noventa, o de sus
prórrogas, siempre que la parte tenedora y el deudor lo aprueben, y hasta un máximo de
diez años. Caso de renovarse las letras de cambio, se prorrogará el vencimiento de la
hipoteca en lo que afecta a la parte representada por las letras objeto de renovación».
Dispone el último párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria que a solicitud del
titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la
cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere
el artículo 11 de esta ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación,
para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya
transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la
acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera
estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo
cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro,
siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas,
interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
2. Según doctrina reiterada de esta Dirección General, nada se opone a que la
hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo
determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo que
únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando
totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese
instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se
extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por
cualquier otra causa.
Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca,
resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria,
que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito
resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse
a la caducidad legal por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por
aplicación de la norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria,
introducido mediante la disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001, que
posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier
derecho sobre la finca afectada; o a los supuestos de caducidad o de extinción legal del
derecho real de garantía inscrito recogidos en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria,
según redacción dada por la Ley 13/2015.
En el caso de este expediente, al estar prevista e inscrita (vid. artículo 144 de la Ley
Hipotecaria) la posibilidad de prórroga de la hipoteca hasta un máximo de diez años, no
se puede entender aplicable la caducidad convencional por el transcurso del año de
duración de la hipoteca previsto inicialmente. La cancelación convencional automática,
como viene reiterando este Centro Directivo, sólo procede cuando la extinción del
derecho real tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o
controvertida por no saberse si el plazo pactado se está refiriendo a la caducidad misma
del derecho real de garantía o si se está refiriendo al plazo durante el cual las
obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca o del
derecho real de que se trate.
Y para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es
necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la
prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos
efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que

cve: BOE-A-2020-11643
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 261