BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 83652

apremio administrativo notificar a todos y cada uno de los llamados a la herencia para su
hipotética defensa.
2. En primer lugar, resulta fundamental, pues ello sustentará la posterior resolución
de este recurso, examinar si del mandamiento resulta debidamente acreditada la
condición de deudor y si este falleció antes o después de iniciado el procedimiento. Del
propio mandamiento presentado y tal y como refleja el registrador en su informe, resulta
que el procedimiento comienza siguiéndose contra el titular registral don M. A. M. D.,
existiendo dos providencias de apremio, dictadas en los años 2016 y 2017, épocas
ambas en las que aún vivía el deudor y por deudas del mismo. Es a partir de ahí cuando
se produce el fallecimiento del citado deudor y el procedimiento pasa a seguirse contra la
herencia yacente.
3. Visto lo anterior, hay que señalar que el artículo 166 del Reglamento Hipotecario
al regular los requisitos de extensión de las anotaciones de embargo seguidos contra
herederos indeterminados o determinados del titular registral está aplicando el principio
de tracto sucesivo si bien con la peculiaridad de que los bienes no constan aun inscritos
a favor de los demandados. El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20
de la Ley Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la
Constitución Española, en su aplicación procesal y registral, implica que los
procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta
circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del
ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario.
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de
venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr.
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino
desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 99 del
Reglamento Hipotecario.
Esta Dirección General ha venido considerando que, no obstante la ejecutividad y las
presunciones de validez y eficacia de que legalmente están investidos los actos
administrativos, el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador para
calificar, respecto de los documentos administrativos que recogen dichos actos, entre
otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el
procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la
relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro.
De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de
los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre
otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a
fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están
establecidas por las leyes y los reglamentos, con el exclusivo objeto, como tiene
declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado
si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la
ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una
indefensión procesal, y en este sentido –como una garantía más del derecho
constitucional a una tutela judicial efectiva– debe ser entendido el artículo 99 del

cve: BOE-A-2020-11642
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Núm. 261