III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-11640)
Resolución de 3 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Calafell a inscribir una escritura de rectificación del historial de una finca por doble inmatriculación y de declaración de obra nueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 83631
Y en la justificación de la calificación defectuosa, la letra B) que dispone:
“Respecto a la afirmación de la notaria de que aprecia una doble inmatriculación de
las dos fincas, finca 21.388 y finca 20.052, conforme establece el artículo 209 de la Ley
Hipotecaria, el notario no tiene competencia para apreciar la doble inmatriculación y
cancelación de la finca registral, siendo competencia exclusiva del Registrador del
distrito hipotecario correspondiente.”
– En primer lugar, ha quedado acreditado, la conclusión de que ambas fincas son en
la realidad una sola, a la que llega la interesada, se realiza no aisladamente, con la
incorporación de la certificación catastral, remitiéndome al punto anterior, donde la
interesada acredita con distintos medios probatorios la concordancia de la finca
registral 21.388 con la referencia catastral 63257825CF8635N0001ML (certificado de
técnico, testigos, etc.).
¿Son precisos más medios de prueba a juicio del Registrador? ¿Cómo debería
acreditarlo, entonces, sí además de su manifestación (que sólo a ella le podría
perjudicar), ha medido y certificado un técnico la correlación catastral y han comparecido
dos vecinos de su urbanización que así lo corroboran?
– Apreciación de la doble inmatriculación hecha por el Notario:
Se hace preciso aclarar, ante esta calificación, que en el otorgamiento de esta
escritura pública, como notario, ni actúo de oficio, o por imperativo legal, ni estoy
declarando notorio ningún hecho, sino actúo a solicitud e instancia de los interesados,
como mera redactora de su voluntad.
Pues el Notario ni tiene acceso directo a los Libros del Registro, para realizar por sí
mismo dichas averiguaciones, ni acude al terreno para comprobar la existencia real de
las fincas, salvo requerimiento de los interesados, ni tampoco tiene un acceso a los
documentos públicos de los mismos, sí ellos no comparecen y nos los entregan para su
estudio y examen.
Mi función notarial previa a la redacción de la escritura, se circunscribe al
asesoramiento, buscando las distintas fórmulas legales, para ayudar a solucionar un
problema que en ese momento tiene la interesada: el subsanar una escritura defectuosa
del año 2017 que ni si quiera se ha otorgado en mí Notaria; y a plasmar su voluntad con
las pruebas que aportan, a fin de coordinar la realidad física con los libros registrales.
Es la propia titular dominical de ambas fincas, tras realizar una medición e informe
sobre el terreno por un arquitecto técnico, quien llega a la conclusión de que existe una
duplicidad registral y que la única finca con la construcción que se declara, que existe en
la realidad, no puede ser el resultado de la agrupación de las dos fincas registrales, pues
como ha quedado plasmado, la situación y superficie de la finca existente en la realidad
física y catastral, coincide con la de una sola de ellas, la número 21.388. De lo contrario,
la suma de ambas superficies registrales, de ambas fincas sería superior en más
del 10% de superficie a la realidad física y catastral y equivaldría a tener un terreno
de 1930,85 metros cuadrados en la realidad, invadiendo las porciones de terrenos
colindantes. No puede existir una solución jurídica o registral que sea contraria a la
realidad.
Doña C. R. S., es quien solicita, en la cláusula primera, del otorgamiento de la
escritura de rectificación por mi autorizada en Calafell, el día 23 de septiembre de 2019,
con el número 731 de mi Protocolo, que se inicie este trámite, de subsanación de la
doble inmatriculación detectada, previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaría, que
además de poder iniciarse a de oficio por el Registrador, permite que se inicie “a
instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en cualquiera de los historiales
registrales coincidentes”.
Dicha declaración, unida al resto de pruebas presentadas, es la que se plasma en su
solicitud elevada a público, en la escritura de rectificación y que es objeto de este
recurso, para que el Registrador tramite el procedimiento de cancelación registral de una
finca por doble inmatriculación de la misma.
cve: BOE-A-2020-11640
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 261
Viernes 2 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 83631
Y en la justificación de la calificación defectuosa, la letra B) que dispone:
“Respecto a la afirmación de la notaria de que aprecia una doble inmatriculación de
las dos fincas, finca 21.388 y finca 20.052, conforme establece el artículo 209 de la Ley
Hipotecaria, el notario no tiene competencia para apreciar la doble inmatriculación y
cancelación de la finca registral, siendo competencia exclusiva del Registrador del
distrito hipotecario correspondiente.”
– En primer lugar, ha quedado acreditado, la conclusión de que ambas fincas son en
la realidad una sola, a la que llega la interesada, se realiza no aisladamente, con la
incorporación de la certificación catastral, remitiéndome al punto anterior, donde la
interesada acredita con distintos medios probatorios la concordancia de la finca
registral 21.388 con la referencia catastral 63257825CF8635N0001ML (certificado de
técnico, testigos, etc.).
¿Son precisos más medios de prueba a juicio del Registrador? ¿Cómo debería
acreditarlo, entonces, sí además de su manifestación (que sólo a ella le podría
perjudicar), ha medido y certificado un técnico la correlación catastral y han comparecido
dos vecinos de su urbanización que así lo corroboran?
– Apreciación de la doble inmatriculación hecha por el Notario:
Se hace preciso aclarar, ante esta calificación, que en el otorgamiento de esta
escritura pública, como notario, ni actúo de oficio, o por imperativo legal, ni estoy
declarando notorio ningún hecho, sino actúo a solicitud e instancia de los interesados,
como mera redactora de su voluntad.
Pues el Notario ni tiene acceso directo a los Libros del Registro, para realizar por sí
mismo dichas averiguaciones, ni acude al terreno para comprobar la existencia real de
las fincas, salvo requerimiento de los interesados, ni tampoco tiene un acceso a los
documentos públicos de los mismos, sí ellos no comparecen y nos los entregan para su
estudio y examen.
Mi función notarial previa a la redacción de la escritura, se circunscribe al
asesoramiento, buscando las distintas fórmulas legales, para ayudar a solucionar un
problema que en ese momento tiene la interesada: el subsanar una escritura defectuosa
del año 2017 que ni si quiera se ha otorgado en mí Notaria; y a plasmar su voluntad con
las pruebas que aportan, a fin de coordinar la realidad física con los libros registrales.
Es la propia titular dominical de ambas fincas, tras realizar una medición e informe
sobre el terreno por un arquitecto técnico, quien llega a la conclusión de que existe una
duplicidad registral y que la única finca con la construcción que se declara, que existe en
la realidad, no puede ser el resultado de la agrupación de las dos fincas registrales, pues
como ha quedado plasmado, la situación y superficie de la finca existente en la realidad
física y catastral, coincide con la de una sola de ellas, la número 21.388. De lo contrario,
la suma de ambas superficies registrales, de ambas fincas sería superior en más
del 10% de superficie a la realidad física y catastral y equivaldría a tener un terreno
de 1930,85 metros cuadrados en la realidad, invadiendo las porciones de terrenos
colindantes. No puede existir una solución jurídica o registral que sea contraria a la
realidad.
Doña C. R. S., es quien solicita, en la cláusula primera, del otorgamiento de la
escritura de rectificación por mi autorizada en Calafell, el día 23 de septiembre de 2019,
con el número 731 de mi Protocolo, que se inicie este trámite, de subsanación de la
doble inmatriculación detectada, previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaría, que
además de poder iniciarse a de oficio por el Registrador, permite que se inicie “a
instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en cualquiera de los historiales
registrales coincidentes”.
Dicha declaración, unida al resto de pruebas presentadas, es la que se plasma en su
solicitud elevada a público, en la escritura de rectificación y que es objeto de este
recurso, para que el Registrador tramite el procedimiento de cancelación registral de una
finca por doble inmatriculación de la misma.
cve: BOE-A-2020-11640
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 261
