III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-11640)
Resolución de 3 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Calafell a inscribir una escritura de rectificación del historial de una finca por doble inmatriculación y de declaración de obra nueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 83634
Siguiendo el criterio de la Dirección General de Registros y Notariado, en Resolución
de 3 de octubre de 2018, (aun siendo un supuesto diferente en cuanto a los hechos y la
conclusión) se ha afirmado que 209 de la Ley Hipotecaria cuando dice: “frente a la
denegación de la constatación de la doble inmatriculación por parte del Registrador
podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación
negativa”, dicha denegación deberá ser motivada suficientemente, de forma análoga a lo
que sucede en los casos de duda del registrador en cuanto a la identidad de la finca para
casos de inmatriculación o excesos de cabida, siendo aplicable a este supuesto la
reiterada doctrina de esta Dirección General en cuanto al rigor de su fundamentación, es
decir falta indicarse en este caso cuáles son los criterios en que se fundamenta para
apreciar la falta de coincidencia entre las meritadas fincas o de existencia de una doble
inmatriculación ante la solicitud que le hace la interesada en la escritura de rectificación.
Es decir, siguiendo el criterio de la Dirección General de Registros y Notariado, si
bien será al final el registrador quien debe apreciar la existencia de doble inmatriculación,
con las pruebas practicadas; y en este caso, no realiza ningún tipo de investigación, ni
notificación a la interesada, que inicia el expediente. Resta saber entonces, cuales son
las dudas que le llevan a mantener un folio registral abierto para una finca, que su titular
manifiesta inexistente. Simplemente califica en defecto, dicha cancelación registral,
alegando la falta de competencia de la Notario, y su competencia exclusiva al respecto.
Al encontrarnos ante dos fincas inscritas en favor de los mismos titulares registrales,
y sin existencia de cargas: no existen perjuicios para terceros, y por tanto la
contradicción entre dichos folios registrales, o duplicidad de los mismos se puede salvar
como dice el artículo 209 de la Ley Hipotecaria “con el consentimiento de los
interesados”. Consentimiento que presenta la única interesada en la misma escritura
donde realiza dicha solicitud de cancelación, junto con las restantes pruebas y
declaraciones complementarias que presenta para que el Registrador tramite el
pertinente expediente.
El caso contrario, supone dejar un contenido vigente en el Registro, sin correlación
en la realidad física ni catastral, dando lugar a equívocos y errores sobre la identificación
de sus fincas por los interesados, y con evidentes perjuicios, como así ocurrió en este
mismo caso al declararse una obra sobre una finca registral que no tiene existencia ni
física ni catastral, y tras los sucesivos defectos, continúa desde 2017 sin registrar a
nombre de su propietaria real.
La función registral de preservación del contenido del registro, no puede llevarse al
extremo de mantener un contenido erróneo, e inexistente, sin alegar causa alguna, aun
contra la voluntad de su titular, quien asegura la inexistencia de dicha finca en la
realidad, e identifica con distintos medios probatorios que la finca registral 21.388 es la
que se corresponde con su única propiedad física y catastral en el término de Calafell, y
es esa interesada quien acude a nosotros, Notarios y Registradores, como profesionales
a su servicio para lograr la, correcta identificación e inscripción de sus propiedades, y
coordinación entre los datos del Registro, con el catastro y la realidad extrarregistral.»
IV
El registrador de la Propiedad de Calafell, don Pedro Alfredo Álvarez González,
emitió informe en el que mantuvo íntegramente su calificación y formó el oportuno
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 38, 40, 202 y 209 de
la Ley Hipotecaria; 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; y las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de agosto
cve: BOE-A-2020-11640
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 261
Viernes 2 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 83634
Siguiendo el criterio de la Dirección General de Registros y Notariado, en Resolución
de 3 de octubre de 2018, (aun siendo un supuesto diferente en cuanto a los hechos y la
conclusión) se ha afirmado que 209 de la Ley Hipotecaria cuando dice: “frente a la
denegación de la constatación de la doble inmatriculación por parte del Registrador
podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación
negativa”, dicha denegación deberá ser motivada suficientemente, de forma análoga a lo
que sucede en los casos de duda del registrador en cuanto a la identidad de la finca para
casos de inmatriculación o excesos de cabida, siendo aplicable a este supuesto la
reiterada doctrina de esta Dirección General en cuanto al rigor de su fundamentación, es
decir falta indicarse en este caso cuáles son los criterios en que se fundamenta para
apreciar la falta de coincidencia entre las meritadas fincas o de existencia de una doble
inmatriculación ante la solicitud que le hace la interesada en la escritura de rectificación.
Es decir, siguiendo el criterio de la Dirección General de Registros y Notariado, si
bien será al final el registrador quien debe apreciar la existencia de doble inmatriculación,
con las pruebas practicadas; y en este caso, no realiza ningún tipo de investigación, ni
notificación a la interesada, que inicia el expediente. Resta saber entonces, cuales son
las dudas que le llevan a mantener un folio registral abierto para una finca, que su titular
manifiesta inexistente. Simplemente califica en defecto, dicha cancelación registral,
alegando la falta de competencia de la Notario, y su competencia exclusiva al respecto.
Al encontrarnos ante dos fincas inscritas en favor de los mismos titulares registrales,
y sin existencia de cargas: no existen perjuicios para terceros, y por tanto la
contradicción entre dichos folios registrales, o duplicidad de los mismos se puede salvar
como dice el artículo 209 de la Ley Hipotecaria “con el consentimiento de los
interesados”. Consentimiento que presenta la única interesada en la misma escritura
donde realiza dicha solicitud de cancelación, junto con las restantes pruebas y
declaraciones complementarias que presenta para que el Registrador tramite el
pertinente expediente.
El caso contrario, supone dejar un contenido vigente en el Registro, sin correlación
en la realidad física ni catastral, dando lugar a equívocos y errores sobre la identificación
de sus fincas por los interesados, y con evidentes perjuicios, como así ocurrió en este
mismo caso al declararse una obra sobre una finca registral que no tiene existencia ni
física ni catastral, y tras los sucesivos defectos, continúa desde 2017 sin registrar a
nombre de su propietaria real.
La función registral de preservación del contenido del registro, no puede llevarse al
extremo de mantener un contenido erróneo, e inexistente, sin alegar causa alguna, aun
contra la voluntad de su titular, quien asegura la inexistencia de dicha finca en la
realidad, e identifica con distintos medios probatorios que la finca registral 21.388 es la
que se corresponde con su única propiedad física y catastral en el término de Calafell, y
es esa interesada quien acude a nosotros, Notarios y Registradores, como profesionales
a su servicio para lograr la, correcta identificación e inscripción de sus propiedades, y
coordinación entre los datos del Registro, con el catastro y la realidad extrarregistral.»
IV
El registrador de la Propiedad de Calafell, don Pedro Alfredo Álvarez González,
emitió informe en el que mantuvo íntegramente su calificación y formó el oportuno
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 38, 40, 202 y 209 de
la Ley Hipotecaria; 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; y las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de agosto
cve: BOE-A-2020-11640
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