BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 83620

pudiera haberse hecho de haberse elevado a público el documento reseñado, sin
perjuicio de otros defectos señalados en su contenido. Por tanto, no puede más que
confirmarse este defecto señalado en la calificación.
3. En cuanto al defecto relativo a la falta de los requisitos que la legislación
hipotecaria exige para la inscripción de la opción, el artículo 14 del Reglamento
Hipotecario exige para la inscripción de la opción de compra, que figure la necesidad del
convenio expreso de las partes para que se inscriba y el establecimiento de un plazo
para el ejercicio de la opción, que, por otro lado, no puede exceder de 4 años. Pues bien,
ninguna de estas circunstancias, han sido pactadas por las partes en el documento
privado cuya fotocopia se une al acta presentada.
Esta cuestión planteada en el presente caso debe resolverse conforme a la doctrina
de la Dirección General de los Registros y del Notariado, expresada en la Resolución
de 14 de febrero de 2013, y reiterada por muchas otras, que ponen de relieve que, «al
carecer de regulación positiva en nuestro ordenamiento jurídico, el contrato, el pacto y el
derecho de opción han merecido una prolija atención por parte de nuestro Tribunal
Supremo, que ha señalado, por aquella razón, que su contenido se rige esencialmente
por el principio de autonomía de la voluntad sin otros límites que los propios de ésta
(Sentencias de 14 de marzo de 1991 y 21 de marzo de 1998, entre otras muchas). De
este modo, el contrato de opción (que no puede confundirse con la promesa bilateral de
comprar y vender a que se refiere el artículo 1451 del Código Civil -Sentencia de 21 de
julio de 1997-), y el derecho de él derivado pueden configurarse de muy diversas
maneras y con muy distinto contenido sin más límites que los derivados de la ley, la
moral o el orden público».
Concretamente, nada impide configurar el derecho de opción como derecho real con
base en el criterio de «numerus apertus» que rige en nuestro ordenamiento, por el que
se permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no
específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato
innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio
sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr. artículos 2.2.º de la Ley
Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido
típico de los derechos reales legalmente previstos y, por ejemplo, sujetarlos a condición,
término o modo (cfr. artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria).
Pero el ejercicio de esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las
normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su
significado económico-político y la trascendencia «erga omnes» de los derechos reales,
de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de
determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la
determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de
libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4
de marzo de 1993, entre otras).
Son características estructurales típicas de los derechos reales, con carácter general,
su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que
implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un
sujeto pasivo determinado.
En el caso del derecho de opción, este la Dirección General de Registros y de
Notariado puso de relieve ya en la Resolución de 30 de septiembre de 1987 que la
necesaria limitación de su dimensión temporal viene impuesta por las exigencias
estructurales en la configuración de los derechos reales (libre circulación de bienes,
exigencia de justificación racional en la creación de gravámenes, no amortización ni
infundado entorpecimiento de las posibilidades económicas de aquéllos, etc.), puestas
en conexión con la finalidad a que atiende el derecho de opción.
4. Sin perjuicio de las anteriores consideraciones, para que un derecho acceda al
Registro de la Propiedad debe reunir los requisitos establecidos al efecto por el
ordenamiento jurídico y en concreto por la normativa hipotecaria. Y es que no todo
derecho civilmente válido es susceptible de inscripción, pues con independencia de tal

cve: BOE-A-2020-11639
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Núm. 261