BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 83619

transmitirá libre de cargas y gravámenes pudiéndose subrogar la compradora en una
hipoteca que se reseña. En el documento privado consta lo siguiente: «La arrendadora
conceden [sic] al arrendatario, a término del presente contrato de arrendamiento (31 de
Enero de 2020) un derecho de opción de compra sobre no transmisible el inmueble
arrendado», y posteriormente que «extinguido el arrendamiento por finalización del plazo
contractual (...) quedará, igualmente y al mismo tiempo, extinguido el derecho de opción
de compra». En ese mismo acto, la arrendataria notifica a la propietaria, «su intención de
ejercer su derecho de opción de compra sobre la finca descrita y la requiere para la firma
de la correspondiente escritura a las 12 horas del día 31 de Enero de 2.020 (…) A los
efectos oportunos la Sociedad, “Top GSE, Aircraft & More Sociedad Limitada” del precio
de la opción de compra retendrá las cantidades precisas para cancelar económicamente
la totalidad del préstamo/crédito que grava la finca descrita (…) La Sociedad “Teribe
Internacional, Sociedad Limitada”, por medio de su representante en este acto, se da por
notificada, obligándose a entregar a la mayor brevedad posible toda la documentación
necesaria para formalizar la correspondiente escritura con el fin de obra».
La registradora señala los siguientes defectos: a) no constar en el acta notarial nota
del pago de la liquidación, exención o no sujeción del Impuesto a que se refiere el
artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria, y b) el derecho de opción de compra no se inscribe:
primero, porque no se cumple plenamente el principio hipotecario de titulación auténtica;
segundo, porque la estipulación por la que se constituye el derecho de opción de compra
no reúne los requisitos que la legislación hipotecaria exige para su inscripción, y, tercero,
porque al derecho de opción constituido le falta un elemento esencial, cual es el plazo
dentro del cual pueda o deba ejercitarse.
No se recurre el primero de los defectos señalados relativo a la falta de la liquidación,
exención o no sujeción del Impuesto correspondiente. El recurrente alega lo siguiente:
que el acta notarial es un documento público y el contenido de la mismo surte sus
efectos, por lo que al resultar del contrato la intención de constituir la opción, debe
entenderse clara la voluntad de las partes; que el derecho de opción de compra es de
carácter real, lo que se ha obviado; que el plazo para el ejercicio está contemplado en el
contrato, y es, el 30 de enero de 2020; que la registradora ha hecho una interpretación
errónea del contrato de opción, ya que debe limitarse a calificar los actos de
trascendencia jurídico real.
2. Previamente hay que poner de relieve, que como bien sostiene la registradora,
del acta notarial que es objeto del expediente, no resulta en ninguna de sus partes la
voluntad de los otorgantes de elevar a instrumento público el contrato de opción de
compra celebrado en documento privado y unido a la misma a modo de testimonio; ni tan
siquiera se ha producido una protocolización del mismo, ya que lo incorporado es una
fotocopia a modo de testimonio. Es más, del contenido del acta citada, tan solo se
exponen unos hechos y hacen unas manifestaciones para cumplimentar un
requerimiento de notificación y la avenencia del destinatario a darse por notificado. Pero
no se hacen disposiciones ni otorgamiento alguno por las partes, que suponga que en
ese acto se pacte un contrato de opción de compra, ni se eleva a público el documento
cuya fotocopia se incorpora, ni se protocoliza el original del mismo. Por tanto, de forma
cristalina se pone de manifiesto en la calificación, que, dado que se trata de un
documento privado y no ha sido elevado a público, es evidente el incumplimiento de los
artículos 1216 y 1217 del Código Civil, así como de los 143 y siguientes del Reglamento
Notarial. Y en este punto, hay que destacar lo que se recoge en los párrafos segundo y
cuarto del artículo 144 del reglamento Notarial: «Las escrituras públicas tienen como
contenido propio las declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen
prestación de consentimiento, los contratos y los negocios jurídicos de todas clases (…)
Las actas notariales tienen como contenido la constatación de hechos o la percepción
que de los mismos tenga el notario, siempre que por su índole no puedan calificarse de
actos y contratos, así como sus juicios o calificaciones». En el presente supuesto, se ha
producido tan solo una exposición de hechos y un requerimiento de notificación, pero no
se han recogido declaraciones de voluntad ni disposiciones en el otorgamiento, lo que

cve: BOE-A-2020-11639
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