BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 83621

circunstancia debe reunir los requisitos que permitan su acceso al Registro y que tienen
su fundamento en los fuertes efectos que a la publicidad registral de los derechos
confiere el propio ordenamiento.
Como el propio Tribunal Supremo ha manifestado reiteradamente en relación con la
cuestión del plazo de tal derecho, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario es de plena
aplicación a aquellos derechos de opción que deseen acceder al Registro (Sentencias
de 14 de marzo de 1991, 18 de mayo de 1993 y 29 de mayo de 1996).
Según dicho artículo reglamentario, «será inscribible el contrato de opción de compra
o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible,
siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las
siguientes: 1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba. 2. Precio estipulado
para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder
la opción. 3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad
del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal,
del contrato de arrendamiento». En el presente supuesto, no se han cumplido, cuando
menos, el primero de los requisitos, por lo que debe ser confirmado el defecto señalado
en la calificación.
5. Del artículo 14 del Reglamento Hipotecario se deriva, en relación con el plazo,
que, para poder acceder a los libros registrales, el derecho de opción debe de estar
necesariamente sujeto a plazo y que éste no debe exceder el de cuatro años. Es cierto
que el propio precepto permite un plazo superior en el supuesto de arrendamiento con
opción, pero sólo para este supuesto y con limitaciones, sin que sea extensible a otros
supuestos como el de derecho de superficie.
La necesaria existencia del plazo halla su fundamento en las exigencias estructurales
de configuración de los derechos reales, como ha quedado antes expuesto. Todas esas
razones que, encaminadas a favorecer el tráfico jurídico, proscriben el acceso al Registro
de gravámenes indefinidos justifican la existencia de un plazo cuyo límite máximo (que
bien pudiera estar basado en el previsto en el artículo 1508 del Código Civil) el legislador
ha considerado conveniente. La existencia del plazo, con el límite máximo de cuatro
años, es imprescindible para la inscripción de tal derecho, pues no puede practicarse su
inscripción por un período mayor fuera de la excepción prevista en el propio artículo o la
que resulte de otra específica disposición legal (artículo 568-8 de la Ley 5/2006, de 10 de
mayo, por la que se aprueba el Libro quinto del Código Civil de Cataluña en relación con
los artículos 7 y 8 del Reglamento Hipotecario, o la ley 461 de la Compilación del
Derecho Civil Foral de Navarra).
Como bien ha señalado la registradora, la falta de regulación por las partes del plazo
del derecho no afecta, en principio, a la validez y eficacia del contrato de opción, como
declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 1966. Para
solucionarlo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 1993 consideró
aplicable a éste supuesto el artículo 1128 del Código Civil según el cual: «Si la obligación
no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido
concederse al deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél. También fijarán los
Tribunales la duración del plazo citando éste haya quedado a voluntad del deudor».
Pues bien, este defecto consistente en la falta de plazo fijado por las partes al
constituir la opción puede subsanarse al amparo del artículo 1128 del Código Civil y por
los cauces procesales establecidos en los artículos 96 y 97 de la Ley 15/2015, de 2 de
julio, de la Jurisdicción Voluntaria.
En el concreto supuesto de este expediente, la cláusula del contrato de
arrendamiento en la que se constituye el derecho de opción, como ha señalado la
registradora, es ambigua y oscura, porque por un lado expresa literalmente que «la
arrendadora concede al arrendatario, a término del presente contrato de arrendamiento
(31 de Enero de 2020) un derecho de opción de compra sobre el inmueble arrendado», y
posteriormente que «extinguido el arrendamiento por finalización del plazo contractual
(...) quedará, igualmente y al mismo tiempo, extinguido el derecho de opción de

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Núm. 261