BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 83614

primer lugar a lo dispuesto en el Código Civil, cuyos artículos 1216 y 1217 disponen lo
siguiente:
Artículo 1216: “Son documentos públicos los autorizados por un Notario o empleado
público competente, con las solemnidades requeridas por la ley”.
Artículo 1217: “Los documentos en que intervenga Notario público se regirán por la
legislación notarial”.
Este artículo nos remite a los artículos 143 y siguientes del Reglamento Notarial,
entre los cuales se encuentra el 147 que, en su primer párrafo dispone que: “El notario
redactará el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes, la cual
deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico, e informará a aquéllos del
valor y alcance de su redacción, de conformidad con el artículo 17 bis de la Ley del
Notariado”.
En cualquier caso, del Acta presentada en éste Registro no resulta en ninguna de
sus partes la voluntad de los otorgantes de elevar a instrumento público el contrato de
opción de compra celebrado en documento privado y unido a la misma a modo de
testimonio. Ello sin entrar a valorar si el instrumento público adecuado para la elevación
a público de un contrato es un Acta o una Escritura Pública.
En segundo lugar, aun entendiendo que estamos ante una escritura o acta
meramente recognoscitiva o confesoria, es decir que en nada se aparta, omite o modifica
el contrato primitivo, tampoco sería posible la inscripción del derecho de opción de
compra.
Entre los requisitos que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario exige para la
inscripción de la opción figura la necesidad del convenio expreso de las partes para que
se inscriba y el establecimiento de un plazo para el ejercicio de la opción, que, por otro
lado, no puede exceder de 4 años. Ninguna de éstas circunstancias, han sido pactadas
por las partes en el documento privado unido al Acta presentada.
Estos dos primeros defectos son insubsanables en el sentido de que requieren el
otorgamiento de un nuevo instrumento público en el que efectivamente las partes
manifiesten su voluntad de elevar a público el contrato privado de opción y convengan
expresamente su inscripción en el Registro.
Teniendo en cuenta que los efectos que la inscripción en el Registro otorga al
derecho de opción prácticamente producen una metamorfosis de su naturaleza jurídica
al dotar de eficacia erga omnes a lo que antes era un derecho personal, aquel convenio
debe nacer un consentimiento claramente novatorio y no meramente recognoscitivo o
confesorio.
Finalmente, al derecho de opción constituido por las citadas sociedades le falta el
elemento esencial del plazo durante el cual dicho derecho puede válidamente ser
ejercitado.
Esta falta de regulación por las partes del plazo del derecho no afecta, en principio, a
la validez y eficacia del contrato de opción, como declaró la Sentencia del Tribunal
Supremo de 17 de noviembre de 1966.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 1993 consideró aplicable a
éste supuesto el art. 1128 del Código Civil según el cual: “Si la obligación no señalare
plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al
deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél.
También fijarán los Tribunales la duración del plazo citando éste haya quedado a
voluntad del deudor”.
Quizás éste defecto consistente en la falta de plazo fijado por las partes al constituir
la opción pudiera subsanarse al amparo de éste artículo del Código Civil y por los cauces
procesales establecidos en los artículos 96 y 97 de la Ley 1 5/2015, de 2 de julio, de la
Jurisdicción Voluntaria.
Lo cierto es que la cláusula del contrato de arrendamiento en la que se constituye el
derecho de opción es ambigua y oscura, porque si primero dice literalmente que. “La
arrendadora concede al arrendatario, a término del presente contrato de arrendamiento

cve: BOE-A-2020-11639
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 261